Erbpacht
Auch: Erbpachtrecht
"Erbpacht" ist eine im allgemeinen Sprachgebrauch – vor allem in älteren Verträgen, im Volksmund sowie in Österreich – gebräuchliche Bezeichnung für das, was rechtlich heute als Erbbaurecht bezeichnet wird. Der Begriff ist rechtlich nicht mehr korrekt, aber in der Praxis weit verbreitet.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist wichtig, "Erbpacht" korrekt einzuordnen, um Missverständnisse mit Kunden zu vermeiden:
- Historische Herkunft: Der Begriff stammt aus älteren Rechtsordnungen (unter anderem dem preußischen Recht und historischen Grundstücksordnungen), in denen erbliche Nutzungsrechte an Grund und Boden als "Erbpacht" bezeichnet wurden. Mit Einführung der Verordnung über das Erbbaurecht 1919 (heute Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG) wurde die Rechtsfigur bundeseinheitlich als Erbbaurecht kodifiziert.
- Umgangssprachliche Weiterverwendung: In der Alltagssprache, in älteren notariellen Urkunden und teils in Zeitungsannoncen wird "Erbpacht" bis heute synonym für Erbbaurecht verwendet, obwohl es sich rechtlich um dieselbe Rechtsfigur handelt.
- Abgrenzung zur Pacht: "Erbpacht" darf nicht mit einer klassischen Pacht (§§ 581 ff. BGB) verwechselt werden. Die Pacht gewährt lediglich ein schuldrechtliches, zeitlich meist kürzeres Nutzungsrecht ohne eigenes Bebauungsrecht und ohne dingliche Verselbständigung, während das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches, veräußerliches und vererbliches dingliches Recht ist, das im Grundbuch ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt erhält.
- Praxisrelevanz: Wenn Kunden von "Erbpachtgrundstück" oder "Erbpachthaus" sprechen, meinen sie in aller Regel ein Erbbaurechtsgrundstück bzw. eine auf einem Erbbaurecht errichtete Immobilie. Makler sollten den Begriff im Gespräch aufgreifen, im schriftlichen Exposé und Kaufvertrag aber konsequent die korrekte Bezeichnung "Erbbaurecht" verwenden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Interessent fragt nach einem "Haus in Erbpacht". Der Makler erklärt, dass es sich rechtlich um ein Erbbaurecht handelt: Der Käufer erwirbt nicht das Grundstück, sondern lediglich das Recht, darauf ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen, und zahlt dafür laufend einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige Rechtsgrundlage – rechtlich maßgeblich ist ausschließlich das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), siehe Begriff „Erbbauverpflichteter" und „Erbbauzins".