Fernidentifizierung

Nach § 12 Abs. 1 GwG kann die Überprüfung bei natürlichen Personen auf mehreren gleichrangigen Wegen erfolgen: durch Vorlage eines gültigen amtlichen Ausweisdokuments im persönlichen Kontakt, mittels eID-Funktion des elektronischen Personalausweises, per qualifizierter elektronischer Signatur, über ein notifiziertes elektronisches Identifizierungssystem nach der eIDAS-Verordnung oder anhand von Dokumenten nach der Zahlungskonto-Identitätsprüfungsverordnung – Letzteres wird in der Praxis häufig für Fernidentifizierungsverfahren genutzt. Für den Immobiliensektor gilt dabei:

• Video-Ident-Verfahren: Bei diesem Verfahren weist sich der Kunde per Videoübertragung mit seinem Ausweisdokument gegenüber einem geschulten Prüfer aus, der Echtheitsmerkmale des Dokuments prüft und den Abgleich mit der Person live durchführt. Ursprünglich vor allem im Finanzsektor verbreitet (Banken, Zahlungsdienstleister) und dort durch BaFin-Rundschreiben (u. a. Rundschreiben 3/2017 GW) konkretisiert, fehlten für den Nichtfinanzsektor – und damit für Immobilienmakler – lange verbindliche einheitliche Vorgaben.
• GwG-Videoidentifizierungsverordnung: Um diese Lücke zu schließen, hat das Bundesfinanzministerium eine Rechtsverordnung zur Video-Identifizierung nach dem GwG erarbeitet, die einheitliche technische und organisatorische Mindestanforderungen für alle GwG-Verpflichteten – einschließlich Immobilienmaklern – schaffen soll (u. a. Anforderungen an Bildqualität, Dokumentenprüfung, Schulung des Prüfpersonals).
• eID-Verfahren: Alternativ kann sich der Kunde über die Online-Ausweisfunktion seines Personalausweises identifizieren; hierfür ist beim Makler eine technische Anbindung (Berechtigungszertifikat) erforderlich, was in der Maklerpraxis bislang selten direkt selbst umgesetzt, sondern meist über spezialisierte Dienstleister abgewickelt wird.
• Praxisrelevanz: Fernidentifizierung erleichtert Geschäfte mit im Ausland lebenden Käufern oder Verkäufern erheblich, verlangt vom Makler aber ein sorgfältig dokumentiertes, nachvollziehbares Verfahren – eine bloße Ausweiskopie per E-Mail ohne Verifizierung genügt den Anforderungen an eine gleichwertige Fernidentifizierung nicht.

Solange keine spezialgesetzliche Konkretisierung für den Immobiliensektor abschließend vorliegt, sollten Makler, die Fernidentifizierung nutzen, sich eng an den für den Finanzsektor etablierten Standards orientieren und die Verfahrensschritte lückenlos dokumentieren, um im Zweifel gegenüber der Aufsichtsbehörde nachweisen zu können, dass ein gleichwertiges Verfahren angewendet wurde.

Ein im Ausland lebender Erbe möchte eine geerbte Immobilie in Deutschland verkaufen, kann aber nicht persönlich beim Makler erscheinen. Der Makler nutzt ein Video-Ident-Verfahren eines spezialisierten Dienstleisters, bei dem der Erbe per Videoanruf seinen Reisepass vorzeigt und die Identität geprüft wird; das Ergebnis wird dokumentiert und der Akte beigefügt.