Fertigstellung
Auch: Baufertigstellung
Die Fertigstellung ist der Zeitpunkt, zu dem ein Bauvorhaben vollständig und vertragsgemäß hergestellt ist – sämtliche geschuldeten Leistungen sind erbracht und etwaige Mängel beseitigt. Sie ist von der Abnahme zu unterscheiden, die als gesonderte rechtsgeschäftliche Erklärung die Billigung des Werks durch den Besteller dokumentiert.
Ausführliche Erklärung
Im Bauprozess markiert die Fertigstellung den Abschluss der eigentlichen Bauleistung und ist damit ein zentraler Bezugspunkt für zahlreiche Rechtsfolgen. Bei Bauträgerverträgen ist sie nach § 3 Abs. 2 MaBV die Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate, der sogenannten Fertigstellungsrate: Erst wenn sämtliche vertraglich geschuldeten Leistungen erbracht sind, darf der Bauträger diese Schlussrate vom Erwerber verlangen. Solange offene Restarbeiten oder Mängel bestehen, ist das Bauvorhaben noch nicht im Rechtssinne fertiggestellt, und der Erwerber kann die Zahlung ganz oder teilweise zurückhalten.
Von der Fertigstellung streng zu unterscheiden ist die Abnahme: Während die Fertigstellung den tatsächlichen Bauzustand beschreibt, ist die Abnahme eine eigenständige rechtsgeschäftliche Erklärung des Bestellers, mit der das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß gebilligt wird. Erst mit der Abnahme beginnen regelmäßig Gewährleistungsfristen zu laufen und geht die Beweislast für Mängel auf den Besteller über; eine Fertigstellung kann also vorliegen, ohne dass bereits eine formelle Abnahme erfolgt ist, und umgekehrt kann eine Abnahme trotz kleinerer, unwesentlicher Restmängel erklärt werden.
Für die Projektsteuerung ist der voraussichtliche Fertigstellungstermin ein zentraler Planungswert, der im Bauzeitenplan festgehalten wird und an den sich weitere Termine anschließen – etwa die Übergabe an den Erwerber, der Beginn von Mietverhältnissen oder der Ablauf gewerkespezifischer Gewährleistungsfristen. Verzögerungen gegenüber dem vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin können vertragliche Verzugsfolgen (z. B. Vertragsstrafen) auslösen und sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Bauherren bzw. Erwerbern und Bauunternehmen oder Bauträgern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger meldet dem Erwerber die Fertigstellung der Neubauwohnung, weil alle vertraglich geschuldeten Arbeiten ausgeführt sind. Bei der anschließenden Abnahmebegehung stellt der Erwerber jedoch fest, dass die Bodenbeläge im Flur noch fehlen – die Fertigstellung ist damit noch nicht vollständig erreicht, sodass die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Schlussrate erst nach Nachbesserung vorliegen.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 MaBV – Knüpft die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate beim Bauträgervertrag an die vollständige Fertigstellung des Bauvorhabens.
- Keine eigenständige gesetzliche Definition der „Fertigstellung"; abzugrenzen von der Abnahme nach § 640 BGB bzw. § 12 VOB/B.