Formbedürftigkeit

Das deutsche Zivilrecht kennt grundsätzlich Formfreiheit: Verträge können mündlich, schriftlich oder auch konkludent geschlossen werden. Für bestimmte, besonders bedeutsame Rechtsgeschäfte schreibt das Gesetz jedoch eine besondere Form vor, um die Beteiligten vor Übereilung zu schützen, Rechtssicherheit zu schaffen und eine fachkundige Beratung sicherzustellen.

Für die Immobilienwirtschaft ist die wichtigste Formvorschrift die notarielle Beurkundungspflicht für Verträge, die zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück verpflichten – also insbesondere Kaufverträge über Grundstücke und Eigentumswohnungen. Auch Vorverträge und rechtsgeschäftliche Verpflichtungen, die auf einen späteren Grundstückserwerb abzielen, unterliegen dieser Formpflicht. Wird die vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist das Rechtsgeschäft grundsätzlich nichtig. Bei Grundstücksverträgen heilt ein Formmangel jedoch rückwirkend, sobald die Auflassung erklärt und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird.

Neben der notariellen Beurkundung gibt es abgestufte Formerfordernisse: die einfache Schriftform (eigenhändige Unterschrift), die öffentliche Beglaubigung (Unterschrift wird durch Notar bestätigt, etwa für bestimmte Vollmachten gegenüber dem Grundbuchamt) und die notarielle Beurkundung als strengste Form, bei der der gesamte Vertragsinhalt vom Notar vorgelesen und erläutert wird.

Ein Käufer und ein Verkäufer einigen sich mündlich über den Verkauf eines Baugrundstücks und den Kaufpreis. Diese mündliche Einigung ist wegen fehlender notarieller Beurkundung zunächst unwirksam. Erst der beim Notar beurkundete Kaufvertrag begründet eine wirksame Verpflichtung zur Eigentumsübertragung.