Beurkundung
Auch: notarielle Beurkundung · Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
Die Beurkundung ist die förmliche Errichtung einer notariellen Urkunde durch einen Notar. Bei Immobiliengeschäften ist sie für Verträge, die zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichten, zwingend vorgeschrieben – ohne sie ist der Kaufvertrag unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Das betrifft praktisch jeden Immobilienkaufvertrag sowie vergleichbare Verpflichtungsgeschäfte (z. B. Tauschverträge über Grundstücke, bestimmte Schenkungsversprechen). Ein formlos, etwa nur schriftlich oder mündlich geschlossener Grundstückskaufvertrag ist grundsätzlich nichtig; er wird erst dann wirksam, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch tatsächlich vollzogen werden (Heilungswirkung, § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Ablauf der Beurkundung selbst richtet sich nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG), das für notarielle Beurkundungen allgemein gilt (§ 1 BeurkG). Der Notar muss den Vertragstext den Beteiligten vorlesen, ihn erläutern und sich von deren Verständnis sowie der Übereinstimmung mit dem wirklichen Willen der Parteien überzeugen. Anschließend wird die Urkunde von den Beteiligten und dem Notar unterschrieben.
Sinn und Zweck der Beurkundungspflicht sind vor allem:
- Warnfunktion: Die Beteiligten sollen vor der wirtschaftlichen Tragweite eines Grundstücksgeschäfts gewarnt und vor übereilten Entscheidungen geschützt werden.
- Beratungsfunktion: Der Notar berät als neutrale Instanz beide Parteien und weist auf rechtliche Risiken (z. B. Belastungen, Vorkaufsrechte, Finanzierungsvorbehalte) hin.
- Beweisfunktion: Die Urkunde hat als öffentliche Urkunde erhöhte Beweiskraft und sorgt für Rechtssicherheit.
Für den Makler ist relevant, dass er selbst keine Beurkundung vornehmen und auch keinen rechtsverbindlichen Kaufvertragsentwurf im eigentlichen Sinne „schließen" darf – diese Aufgabe liegt allein beim Notar. In der Praxis erhalten Käufer und Verkäufer den Entwurf üblicherweise mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin, um ihn prüfen zu können.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer einer Eigentumswohnung einigen sich mündlich über Kaufpreis und Übergabetermin. Diese Einigung allein ist rechtlich unverbindlich. Erst beim Notartermin, bei dem der vollständige Kaufvertrag verlesen und von beiden Parteien unterschrieben wird, entsteht ein wirksamer, rechtlich bindender Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Beurkundungspflicht für Verträge über Grundstückseigentum; Heilung bei Vollzug von Auflassung und Grundbucheintragung.
- § 1 BeurkG – Geltungsbereich des Beurkundungsgesetzes für notarielle Beurkundungen.