Forward Deal

Forward Deals sind vor allem im institutionellen Immobiliengeschäft (Wohnungsportfolios, Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen) verbreitet und für Makler relevant, die im Investmentvertrieb oder in der Projektvermittlung tätig sind:

• Struktur: Der Projektentwickler verkauft das Objekt an einen Investor, bevor oder während es errichtet wird. Der Investor trägt damit ein gewisses Fertigstellungsrisiko, sichert sich aber ein Objekt zu einem zum Vertragszeitpunkt festgelegten Preis (oft mit Renditegarantien des Verkäufers verbunden).
• Abgrenzung Forward Sale/Forward Purchase: Aus Verkäufersicht (Entwickler) spricht man von "Forward Sale", aus Käufersicht (Investor) von "Forward Purchase" – beides beschreibt dasselbe Geschäft aus unterschiedlicher Perspektive.
• Zahlungsmodalitäten: Häufig werden Zahlungen an Baufortschrittsraten gekoppelt (ähnlich der MaBV bei Bauträgerverträgen), oder es erfolgt eine Einmalzahlung erst bei Übergabe nach Fertigstellung und Abnahme.
• Risikoverteilung: Vertraglich wird genau geregelt, wer bei Bauverzögerung, Kostensteigerung oder Mängeln haftet. Häufig übernimmt der Entwickler eine Fertigstellungsgarantie oder Vertragsstrafenregelung.
• Abgrenzung zum Forward Funding: Beim reinen Forward Deal kauft der Investor das fertige Objekt erst bei/nach Fertigstellung (rechtlich oft als Bauträgervertrag mit Kauf vom Bauträger strukturiert); beim Forward Funding finanziert der Investor bereits während der Bauphase vor (siehe verwandter Begriff).
• Praxisrelevanz für Makler: Wer institutionelle Investoren oder Family Offices betreut, muss die Struktur, die Risiken und die Bewertungsgrundlagen (Rendite auf Basis der zukünftigen Miete) erklären können. Auch bei der Vermittlung an Bauträger-Projektentwicklungen als Verkaufspartner ist das Verständnis der Zahlungsströme wichtig.

Ein Immobilienfonds kauft von einem Projektentwickler ein noch nicht errichtetes Wohnquartier mit 150 Einheiten. Der Kaufpreis wird nach Baufortschritt in mehreren Tranchen gezahlt; die endgültige Übergabe und der Gefahrübergang erfolgen erst nach Fertigstellung, Abnahme und Erteilung der Bezugsfertigkeitsbescheinigung.