Projektentwicklung
Auch: Immobilienprojektentwicklung · Bauprojektentwicklung
Projektentwicklung bezeichnet den gesamten unternehmerischen Prozess, mit dem aus einer Standortidee oder einem Grundstück durch Planung, Genehmigung, Finanzierung und Bauausführung ein fertiges Immobilienprojekt entsteht, das anschließend verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird.
Ausführliche Erklärung
Projektentwicklung ist ein vielschichtiger, in der Regel mehrjähriger Prozess, der typischerweise in mehrere aufeinander aufbauende Phasen gegliedert wird:
- Standort- und Marktanalyse: Prüfung von Lage, Nachfrage, Konkurrenzsituation und baurechtlichen Rahmenbedingungen, um die grundsätzliche Eignung eines Grundstücks für ein bestimmtes Nutzungskonzept (Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung) zu beurteilen.
- Machbarkeitsstudie: Bewertung von technischer Umsetzbarkeit, voraussichtlichen Kosten, erzielbaren Erlösen und Wirtschaftlichkeit des Vorhabens, häufig unter Einbeziehung von Architekten, Fachplanern und Finanzierungspartnern.
- Grundstückssicherung: Erwerb, Ankaufsoption oder langfristige Reservierung des Grundstücks, oft unter aufschiebenden Bedingungen wie einer noch ausstehenden Baugenehmigung.
- Planung und Genehmigung: Erarbeitung der Architektenplanung, Abstimmung mit Bauleitplanung und Bauaufsichtsbehörden sowie Einholung der erforderlichen Baugenehmigung.
- Finanzierung: Strukturierung von Eigen- und Fremdkapital, häufig unter Einbindung institutioneller Investoren, Projektfinanzierer oder über Forward-Deals, bei denen ein Investor das Projekt bereits vor Fertigstellung erwirbt.
- Realisierung: Steuerung der Bauausführung, des Baucontrollings und der Qualitätssicherung bis zur Fertigstellung und Abnahme.
- Vermarktung: Verkauf oder Vermietung der fertiggestellten Einheiten, teils bereits während der Bauphase (Verkauf vom Reißbrett).
Für Makler ist Projektentwicklung insbesondere bei der Vermarktung von Neubauprojekten relevant, da Vertriebsstart, Preisfindung und Zielgruppenansprache eng mit dem Projektentwickler abgestimmt werden müssen und sich von der klassischen Bestandsimmobilienvermittlung deutlich unterscheiden. Projektentwickler tragen dabei ein deutlich höheres unternehmerisches Risiko als reine Bestandshalter, da sie Planungs-, Genehmigungs-, Bau- und Vermarktungsrisiken über einen langen Zeitraum bündeln.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler erwirbt ein brachliegendes Gewerbegrundstück, lässt eine Machbarkeitsstudie für ein Mehrfamilienhaus mit 40 Wohneinheiten erstellen, sichert sich die Baugenehmigung und beginnt anschließend mit dem Vertrieb der Wohnungen bereits während der Bauphase, um die Finanzierung des Bauvorhabens frühzeitig abzusichern.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle eigenständige Rechtsgrundlage; die einzelnen Phasen der Projektentwicklung berühren jedoch zahlreiche Rechtsgebiete, insbesondere das öffentliche Baurecht (Bauleitplanung, Baugenehmigung), das Bauvertragsrecht sowie die Projektfinanzierung.