Machbarkeitsstudie
Auch: Machbarkeitsanalyse · Feasibility-Studie
Die Machbarkeitsstudie prüft zu Beginn eines Bau- oder Projektentwicklungsvorhabens, ob dieses überhaupt realisierbar ist – rechtlich, technisch und wirtschaftlich. Sie liefert die Entscheidungsgrundlage dafür, ob ein Projekt weiterverfolgt, angepasst oder verworfen wird.
Ausführliche Erklärung
Die Machbarkeitsstudie steht am Anfang der Projektentwicklung, meist noch vor dem Grundstückserwerb oder unmittelbar danach, und untersucht mehrere Dimensionen parallel:
- Baurechtliche Machbarkeit: Ist das Vorhaben mit dem geltenden Planungsrecht (Bebauungsplan, § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich, § 35 BauGB im Außenbereich) vereinbar? Welches Baurecht (GRZ, GFZ, Geschossigkeit, Abstandsflächen) besteht tatsächlich?
- Technische Machbarkeit: Bodenbeschaffenheit (Baugrundgutachten), Erschließungssituation, Altlasten, Denkmalschutz, technische Restriktionen.
- Wirtschaftliche Machbarkeit: Grobe Kosten-Erlös-Rechnung – lassen sich die zu erwartenden Baukosten (Kostenschätzung) durch erzielbare Verkaufs- oder Mieterlöse decken und ein angemessener Gewinn erzielen?
- Markt- und Standortfaktoren: Nachfrage am Standort, Zielgruppe, Wettbewerbsprojekte (siehe Markt- und Standortanalyse).
Für Makler, die im Bereich Projektentwicklung, Grundstücksvermittlung oder Bauträgervertrieb tätig sind, ist die Machbarkeitsstudie ein entscheidendes Instrument, um Kunden (Investoren, Bauherren) realistisch einzuschätzen, ob sich ein Vorhaben lohnt, bevor größere Planungskosten anfallen. Eine gute Machbarkeitsstudie bewahrt vor Fehlinvestitionen und liefert zugleich Argumente für Finanzierungsgespräche mit Banken.
Abzugrenzen ist die Machbarkeitsstudie von der ähnlich benannten Machbarkeitsprüfung, die in der Käuferberatung die persönliche Finanzierbarkeit eines Objekts für einen Käufer prüft – während die Machbarkeitsstudie das Projekt selbst (Bebaubarkeit, Wirtschaftlichkeit) untersucht.
Der Umfang einer Machbarkeitsstudie variiert stark: Bei kleineren Vorhaben genügt oft eine kompakte interne Einschätzung, bei größeren Projektentwicklungen (z. B. Quartiersentwicklung) wird sie häufig durch externe Fachplaner, Gutachter und Marktforschungsunternehmen erstellt und kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor erwägt den Kauf eines Gewerbegrundstücks zur Entwicklung eines Wohn- und Geschäftshauses. Die in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie zeigt, dass der geltende Bebauungsplan nur eine Geschossflächenzahl von 1,2 zulässt – deutlich weniger als für die geplante Rentabilität erforderlich. Der Investor entscheidet sich daraufhin, entweder einen Bebauungsplanänderungsantrag zu stellen oder das Projekt anzupassen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Machbarkeitsstudie ist ein betriebswirtschaftlich-planerisches Instrument ohne eigene gesetzliche Regelung; ihre Inhalte stützen sich jedoch auf geltendes Baurecht (BauGB, BauNVO, Landesbauordnungen).