Fremdverwaltung
Auch: Professionelle Verwaltung · Verwaltung durch Dritte
Fremdverwaltung bezeichnet die Übertragung der laufenden Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft an ein externes, meist gewerblich tätiges Verwaltungsunternehmen. Sie ist der praxisübliche Regelfall, weil jeder Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), zu der nach § 19 Abs. 2 WEG regelmäßig auch die Bestellung eines Verwalters gehört.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff grenzt sich von der Selbstverwaltung ab, bei der die Eigentümer (oder ein Eigentümer aus ihrer Mitte) die Verwaltungsaufgaben ohne externen Dienstleister wahrnehmen. In der Praxis überwiegt die Fremdverwaltung deutlich, insbesondere bei größeren Gemeinschaften, weil sie folgende Vorteile bietet:
- Professionalität: Der externe Verwalter bringt kaufmännisches, technisches und rechtliches Fachwissen ein (Buchhaltung, Instandhaltungsplanung, Beschlussvorbereitung).
- Neutralität: Ein außenstehender Verwalter reduziert Interessenkonflikte innerhalb der Gemeinschaft.
- Gewerberechtliche Erlaubnis: Wer gewerblich WEG-Verwaltungen übernimmt, benötigt seit 2018 eine Erlaubnis nach § 34c GewO sowie eine Berufshaftpflichtversicherung.
- Kosten: Die Verwaltervergütung wird über den Wirtschaftsplan auf alle Eigentümer umgelegt und ist Verhandlungssache (üblich: Grundhonorar pro Einheit und Monat plus Sondertätigkeiten wie Beschlussfassungen zu baulichen Veränderungen).
Für Makler ist die Unterscheidung relevant, weil Kaufinteressenten häufig nach der Qualität der Verwaltung fragen (Reaktionszeiten, Transparenz der Abrechnungen, Rücklagenhöhe) – diese Faktoren beeinflussen den Marktwert und die Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung erheblich. Eine schlecht geführte Fremdverwaltung mit Instandhaltungsstau oder unklaren Abrechnungen kann ein Verkaufshemmnis sein.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft mit 24 Einheiten beauftragt eine Hausverwaltungsgesellschaft mit der laufenden Verwaltung. Diese erstellt Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, organisiert die Eigentümerversammlung und kümmert sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums – im Gegensatz zu einer kleinen Gemeinschaft aus vier Parteien, die ihre Angelegenheiten in Eigenregie ohne externen Dienstleister regelt.
Rechtsgrundlage
- § 19 WEG – Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung; hierzu gehört nach Abs. 2 regelmäßig die Bestellung eines Verwalters, auf die jeder Eigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat.
- § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters.
- § 34c GewO – Erlaubnispflicht für gewerbliche WEG-Verwalter.