Garten

Anders als Balkone, Loggien und Terrassen, die nach § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu einem Viertel, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte, auf die Wohnfläche angerechnet werden, wird die reine Gartenfläche eines Grundstücks grundsätzlich nicht zur Wohnfläche gezählt – sie ist rechtlich Teil der Grundstücksfläche, nicht des Gebäudes. Bei Eigentumswohnungen mit Gartennutzung ist zudem zu unterscheiden, ob es sich um Sondereigentum, ein Sondernutzungsrecht (häufigster Fall bei Erdgeschosswohnungen mit „Wohnungsgarten“) oder um Gemeinschaftseigentum handelt, das allen Eigentümern zur Nutzung zusteht.

In der Vermarktung und Wertermittlung wird ein Garten regelmäßig gesondert vom Wohnflächenwert betrachtet: Er erhöht den Nutzwert einer Immobilie (Freizeitfläche, Aufenthaltsqualität, gegebenenfalls Anbaufläche) und wird in Exposés meist getrennt als Grundstücksfläche mit Quadratmeterangabe ausgewiesen. Bei der Verkehrswertermittlung fließt die Gartenfläche über den Bodenwert beziehungsweise über einen gesonderten Wertansatz für Außenanlagen (etwa Bepflanzung, Terrassierung, Gartenhaus) in den Gesamtwert ein, nicht über die Wohnflächenberechnung.

Bei vermieteten Objekten ist die Frage relevant, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Gartennutzung berechtigt ist; dies sollte im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden, da ohne klare Regelung Unsicherheit über Nutzungsrechte und Pflegepflichten (etwa Rasenmähen, Heckenschnitt) entstehen kann.

Ein Einfamilienhaus wird mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und zusätzlich 350 Quadratmetern Gartenfläche angeboten. Im Exposé werden beide Flächen getrennt ausgewiesen, da der Garten nicht in die Wohnflächenberechnung nach WoFlV einfließt, aber als eigenständiges Verkaufsargument und Wertfaktor genannt wird.