Gartennutzung
Auch: Gartennutzungsrecht · Mitbenutzung des Gartens
Gartennutzung bezeichnet das Recht, eine zu einer Immobilie gehörende Gartenfläche zu nutzen. Sie kann sich aus einem Mietvertrag (als Teil der Mietsache) oder – im Wohnungseigentum – aus einem vertraglich eingeräumten Sondernutzungsrecht ergeben.
Ausführliche Erklärung
Ob und in welchem Umfang ein Mieter oder Wohnungseigentümer eine Gartenfläche nutzen darf, hängt von der zugrunde liegenden Vereinbarung ab:
- Im Mietverhältnis gehört die Gartennutzung zur Mietsache, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist oder sich aus den Umständen eindeutig ergibt – etwa bei einer Erdgeschosswohnung mit direktem Zugang zum Garten. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Gartenfläche zusammen mit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen (§ 535 BGB). Fehlt eine ausdrückliche Regelung, ist im Streitfall häufig unklar, ob und in welchem Umfang eine Mitbenutzung des Gartens vom Mietvertrag umfasst ist – Klarheit schafft nur eine eindeutige vertragliche Regelung.
- Im Wohnungseigentum wird die alleinige Nutzung einer Gartenfläche meist als Sondernutzungsrecht ausgestaltet: Die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ein bestimmter Eigentümer eine an sich zum Gemeinschaftseigentum gehörende Fläche allein nutzen darf, während die übrigen Miteigentümer von dieser Nutzung ausgeschlossen sind. Grundlage dafür ist die Vereinbarungsfreiheit der Wohnungseigentümer nach § 10 WEG; das Sondernutzungsrecht wird üblicherweise in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung begründet und kann zur besseren Durchsetzbarkeit gegenüber späteren Erwerbern im Grundbuch vermerkt werden.
In beiden Konstellationen bleibt die Gartenfläche im Eigentum des Vermieters bzw. der Eigentümergemeinschaft; die Gartennutzung begründet nur ein Nutzungsrecht, keine eigentumsähnliche Rechtsposition. Streitpunkte in der Praxis betreffen häufig den Umfang der Pflege- und Instandhaltungspflichten sowie die Frage, ob bauliche Veränderungen (z. B. Gartenhäuser, Terrassen) im Rahmen der Gartennutzung zulässig sind.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin einer Erdgeschosswohnung erhält laut Mietvertrag das Recht zur alleinigen Nutzung des angrenzenden Gartens, muss diesen im Gegenzug aber selbst pflegen. In einer benachbarten Eigentumswohnanlage ist einem Wohnungseigentümer per Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung die alleinige Nutzung eines Gartenteils zugewiesen, obwohl die Fläche formal zum Gemeinschaftseigentum gehört.