Gartenwohnung
Auch: Erdgeschosswohnung mit Garten · Gartengeschosswohnung
Eine Gartenwohnung ist eine im Erdgeschoss gelegene Wohnung mit unmittelbarem Zugang zu einem eigenen Garten oder Gartenanteil. Sie gilt am Markt als attraktive Alternative zum Einfamilienhaus, besonders für Familien und Haustierhalter.
Ausführliche Erklärung
Bei Eigentumswohnungen ist die zentrale Frage für den Makler, ob der zugehörige Garten im Sondereigentum, als Sondernutzungsrecht oder lediglich als Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums ausgestaltet ist:
- Sondernutzungsrecht (§ 10 Abs. 1 WEG i. V. m. der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung): Der Garten bleibt Gemeinschaftseigentum, aber ein Eigentümer erhält durch Vereinbarung das ausschließliche Nutzungsrecht. Dies ist der häufigste Fall und muss in der Teilungserklärung eindeutig geregelt sein.
- Sondereigentum am Garten: Selten, aber möglich, wenn der Garten als eigenständige Einheit im Grundbuch geführt wird.
- Fehlt eine klare Regelung, gilt der Garten als gemeinschaftlich nutzbare Fläche, was in der Praxis häufig zu Konflikten zwischen den Eigentümern führt.
Bei der Bewertung ist zu beachten, dass die Gartenfläche selbst regelmäßig nicht Teil der Wohnfläche nach WoFlV ist, aber preisbildend wirkt (Zuschlag je nach Lage, Größe und Einsehbarkeit). Instandhaltungspflichten für Rasen, Bepflanzung und Einfriedung sollten vertraglich klar dem nutzungsberechtigten Eigentümer zugeordnet sein, ebenso die Kostenverteilung für Gartenpflege in der Hausgeldabrechnung.
Beispiel aus der Praxis
In einer Teilungserklärung wird der Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht an einer 40 m² großen Gartenfläche eingeräumt. Die Kosten für Rasenpflege trägt sie allein, während die übrige Grünanlage von der Eigentümergemeinschaft unterhalten wird.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 WEG – Ermöglicht von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen der Eigentümer; bildet die eigentliche Rechtsgrundlage für die Begründung von Sondernutzungsrechten in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung.
- § 13 WEG – Regelt die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer.
- § 15 WEG – Gebrauchsregelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, relevant für Ausgestaltung und Änderung von Nutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum.