Gebäudeklasse (NHK)
Auch: Gebäudetyp NHK · NHK-Gebäudeklasse
Die Gebäudeklasse (NHK) ordnet ein Gebäude anhand seiner Bauweise und Nutzungsart einer von mehreren Kategorien der amtlichen Normalherstellungskosten-Tabelle (NHK 2010) zu, etwa Ein-/Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnungseigentum oder Geschäftshaus. Sie ist der erste Zuordnungsschritt im Sachwertverfahren, bevor die konkreten Herstellungskosten je Quadratmeter ermittelt werden.
Ausführliche Erklärung
Die NHK 2010 (Normalherstellungskosten, als Anlage 4 in der ImmoWertV verankert) ist eine bundesweit einheitliche Tabelle, die für typisierte Gebäudearten durchschnittliche Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) ausweist. Um den richtigen Tabellenwert zu finden, muss der Gutachter bzw. Makler das zu bewertende Gebäude zunächst einer Gebäudeklasse zuordnen. Die NHK 2010 unterscheidet u. a.:
- Klasse 1: Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenhaus – je nach Kellergeschoss und Dachausbau weiter differenziert)
- Klasse 2: Mehrfamilienhäuser
- Klasse 3: Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern)
- Klasse 4: Gemischt genutzte Gebäude (Wohn- und Geschäftshäuser)
- Klasse 5: Geschäfts- und Bürogebäude
- weitere Klassen für Sonderbauten wie Hallen, landwirtschaftliche Gebäude etc.
Innerhalb jeder Gebäudeklasse existieren zusätzlich Untergruppen nach Bauweise (freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenmittel-/-endhaus) sowie Standardstufen (siehe Gebäudestandardstufe), die das Ausstattungsniveau abbilden. Erst die Kombination aus Gebäudeklasse und Standardstufe liefert den passenden NHK-Wert in Euro je m² BGF, der anschließend mit einem Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag sowie mit einem Regionalfaktor (Baukostenregion) angepasst wird.
Für Makler ist die korrekte Klassenzuordnung wichtig, weil eine falsche Einstufung (z. B. Reihenhaus statt freistehendes Einfamilienhaus) zu spürbar abweichenden Herstellungskosten und damit zu einem verzerrten Sachwert führt – relevant etwa bei der Plausibilisierung von Gutachten oder bei der eigenen überschlägigen Werteinschätzung.
Beispiel aus der Praxis
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Keller wird der NHK-Gebäudeklasse "Ein-/Zweifamilienhäuser, freistehend, mit ausgebautem Dach- und Kellergeschoss" zugeordnet. Aus dieser Zeile der NHK-2010-Tabelle liest der Gutachter je nach Standardstufe (z. B. Standardstufe 3, mittlerer Standard) den passenden Herstellungskostenwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche ab.
Rechtsgrundlage
- Anlage 4 ImmoWertV (NHK 2010) – enthält die amtliche Tabelle der Normalherstellungskosten samt Gebäudeklassen und Standardstufen.
- §§ 35 ff. ImmoWertV – regeln das Sachwertverfahren, in dem die Gebäudeklasse als Ausgangspunkt der Herstellungskostenermittlung dient.