Gebäudestandardstufe
Auch: Standardstufe
Die Gebäudestandardstufe beschreibt, wie hochwertig ein Gebäude ausgestattet und gebaut ist. Innerhalb der NHK-2010-Tabelle wird jede Gebäudeklasse in mehrere Standardstufen (üblicherweise 1 bis 5, von einfach bis sehr anspruchsvoll) unterteilt, die jeweils einen eigenen Herstellungskostenwert je Quadratmeter besitzen.
Ausführliche Erklärung
Die reine Zuordnung zu einer Gebäudeklasse (z. B. "freistehendes Einfamilienhaus") reicht für eine realistische Kostenermittlung nicht aus, da die Bauqualität stark variiert – ein einfach ausgestattetes Haus mit Standardfenstern und Ölheizung kostet deutlich weniger in der Herstellung als ein Haus mit hochwertiger Fassadendämmung, Fußbodenheizung und gehobener Sanitärausstattung. Die NHK 2010 löst dies über Standardstufen, die anhand einer Kurzbeschreibung typischer Ausstattungsmerkmale je Gebäudeteil eingestuft werden, u. a.:
- Außenwände/Fassade (einfacher Putz vs. hochwertige Vorhangfassade)
- Fenster (Standard-Kunststofffenster vs. Holz-Aluminium mit Dreifachverglasung)
- Dacheindeckung und Dachausbau
- Haustechnik (Heizungsart, Elektroinstallation, Smart-Home-Technik)
- Sanitärausstattung (einfaches vs. gehobenes Bad)
- Innenausbau (Bodenbeläge, Türen, Treppen)
Üblich sind fünf Stufen:
1. Einfacher Standard – Mindestausstattung, geringe Materialqualität
2. Mittlerer Standard – Basisqualität, marktüblich für Standardobjekte
3. Gehobener Standard – überdurchschnittliche Ausstattung
4. Anspruchsvoller Standard – hochwertige Materialien, aufwendige Details
5. Sehr anspruchsvoller Standard – Luxusausstattung, individuelle Sonderlösungen
Für die Praxis: Der Gutachter (oder Makler bei einer überschlägigen Werteinschätzung) muss das Objekt möglichst genau anhand der Kurzbeschreibungen der NHK-Tabelle einer Stufe zuordnen. Eine Überschätzung des Standards führt zu einem überhöhten Sachwert und damit potenziell zu einem unrealistischen Angebotspreis; eine Unterschätzung schmälert den ausgewiesenen Wert und kann bei Finanzierungsgesprächen mit der Bank zu niedrig angesetzten Beleihungswerten führen.
Beispiel aus der Praxis
Zwei baugleiche Einfamilienhäuser in derselben Straße unterscheiden sich nur in der Ausstattung: Haus A hat einfache Kunststofffenster, Standardbad und Gasheizung (Standardstufe 2), Haus B verfügt über Holz-Aluminium-Fenster, zwei hochwertige Bäder und eine Wärmepumpe mit Fußbodenheizung (Standardstufe 4). Trotz identischer Wohnfläche weist die NHK-Tabelle für Haus B einen deutlich höheren Herstellungskostenwert je Quadratmeter aus als für Haus A.
Rechtsgrundlage
- Anlage 4 ImmoWertV (NHK 2010) – enthält die Kurzbeschreibungen der Standardstufen je Gebäudeklasse und die zugehörigen Herstellungskostenwerte.