Geldwäsche und Compliance
Auch: Geldwäscheprävention · GwG-Compliance
Immobilienmakler zählen nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zu den „Verpflichteten" des Geldwäschegesetzes. Sie müssen bei der Vermittlung von Kauf-, Miet- und Pachtverträgen über Immobilien organisatorische und geschäftsvorfallbezogene Sorgfaltspflichten erfüllen, um den Missbrauch von Immobiliengeschäften zur Geldwäsche zu verhindern.
Ausführliche Erklärung
Das Geldwäschegesetz (GwG) listet in § 2 GwG die Berufsgruppen auf, die als „Verpflichtete" besonderen Präventionspflichten unterliegen – neben Kreditinstituten, Versicherungen und Rechtsanwälten gehören dazu ausdrücklich auch Immobilienmakler, sofern sie gewerblich den Abschluss von Kauf-, Miet- oder Pachtverträgen über Grundstücke oder Räume vermitteln.
Die zentralen Pflichten aus § 10 GwG umfassen:
- Identifizierung des Vertragspartners und gegebenenfalls handelnder Personen anhand amtlicher Ausweisdokumente.
- Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten, insbesondere bei juristischen Personen oder Gesellschaften als Käufer bzw. Verkäufer.
- Einholung von Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung sowie kontinuierliche Überwachung der Transaktion.
- Prüfung auf politisch exponierte Personen (PEP), bei denen verschärfte Sorgfaltspflichten gelten.
Sorgfaltspflichten treffen Makler insbesondere bei Begründung der Geschäftsbeziehung sowie bei Verdachtsmomenten für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung. Anders als etwa Banken müssen Makler diese Pflichten in der Regel nicht bei jedem Interessentenkontakt, sondern typischerweise erst erfüllen, wenn ein konkretes Kaufinteresse besteht bzw. der Geschäftsabschluss ernsthaft in Aussicht steht – die genaue Ausgestaltung richtet sich nach den einschlägigen Verwaltungsauslegungen. Ergänzend sind Maklerbüros verpflichtet, eine schriftliche, risikobasierte Analyse ihrer Geschäftstätigkeit zu erstellen und bei Verdachtsfällen eine Meldung über das Portal goAML an die Financial Intelligence Unit (FIU) abzugeben. Verstöße gegen die Pflichten können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.
Compliance im Maklerkontext geht über die reine Geldwäscheprävention hinaus und umfasst auch die Einhaltung angrenzender Vorschriften wie Datenschutz, Provisionsrecht und Berufsrecht – im engeren Sinn bezeichnet der Begriff aber vor allem die GwG-bezogenen Organisations- und Dokumentationspflichten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt den Verkauf einer Eigentumswohnung an eine ausländische Kapitalgesellschaft. Vor Abschluss muss er die Identität der Vertragsparteien sowie den wirtschaftlich Berechtigten der Gesellschaft ermitteln und dokumentieren. Bestehen Auffälligkeiten – etwa eine ungewöhnliche Zahlungsstruktur –, ist er verpflichtet, dies der Financial Intelligence Unit zu melden.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG – Immobilienmakler als Verpflichtete des Geldwäschegesetzes.
- § 10 GwG – allgemeine Sorgfaltspflichten (Identifizierung, wirtschaftlich Berechtigter, Risikoprüfung).