Gemischte Nutzung

Gemischt genutzte Immobilien und Quartiere gelten städtebaulich als Gegenmodell zur strikten Funktionstrennung des 20. Jahrhunderts, bei der Wohn-, Gewerbe- und Industriegebiete klar voneinander getrennt wurden. Planungsrechtlich wird die gemischte Nutzung insbesondere durch das Mischgebiet (§ 6 BauNVO) und das seit 2017 eingeführte Urbane Gebiet (§ 6a BauNVO) ermöglicht, die eine Kombination aus Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe erlauben. Klassische Beispiele sind Gebäude mit Einzelhandel oder Gastronomie im Erdgeschoss, Büroflächen in den mittleren Geschossen und Wohnungen in den oberen Etagen.

Für Investoren und Bauträger bietet gemischte Nutzung Chancen, aber auch besondere Herausforderungen: Unterschiedliche Nutzungsarten erfordern getrennte Erschließungs- und Sicherheitskonzepte (z. B. Brandschutz, Schallschutz zwischen gewerblicher und Wohnnutzung), unterschiedliche Vertragstypen (Wohnraum- versus Gewerbemietrecht) und eine differenzierte Bewirtschaftung der Betriebskosten. Gleichzeitig kann eine gute Nutzungsmischung die Risikostreuung erhöhen, da Leerstände in einem Segment (z. B. Einzelhandel) durch stabile Erträge in einem anderen Segment (z. B. Wohnen) abgefedert werden können, und sie erhöht häufig die städtebauliche Attraktivität und damit den langfristigen Wert eines Quartiers.

Ein Bauträger errichtet ein Gebäude im urbanen Gebiet nach § 6a BauNVO mit einem Supermarkt im Erdgeschoss, Büroflächen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie Mietwohnungen in den oberen Stockwerken – ein typisches Beispiel gemischter Nutzung.