Genehmigungspflicht beim Grundstückskauf
Auch: Genehmigungsvorbehalt beim Grundstückskauf
Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag wird in bestimmten Konstellationen nicht sofort mit der Beurkundung wirksam, sondern erst, nachdem eine zuständige Behörde oder ein Gericht ihn genehmigt hat. Bis zur Erteilung ist der Vertrag schwebend unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Im deutschen Recht gilt für den Grundstückskauf grundsätzlich Vertragsfreiheit: Notar beurkundet, Auflassung wird erklärt, Grundbuchamt trägt um. In einigen gesetzlich geregelten Fällen tritt jedoch eine zusätzliche Genehmigungspflicht hinzu, die den Vollzug des Vertrags bis zur behördlichen oder gerichtlichen Prüfung aufschiebt. Für die Maklerpraxis sind vor allem drei Fallgruppen relevant:
- Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Nach § 2 GrdstVG (Grundstücksverkehrsgesetz) bedarf die Veräußerung solcher Flächen der Genehmigung der zuständigen Landwirtschaftsbehörde. Die Genehmigung kann versagt werden, wenn eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden droht (siehe Grundstücksverkehrsgenehmigung).
- Grundstücke in Sanierungsgebieten: Nach § 144 Abs. 2 BauGB unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte über Grundstücke in förmlich festgelegten städtebaulichen Sanierungsgebieten der Genehmigungspflicht der Gemeinde, um die Sanierungsziele nicht zu unterlaufen.
- Verkäufe unter Beteiligung von Minderjährigen oder Betreuten: Verkauft oder erwirbt ein Minderjähriger oder ein unter Betreuung stehender Erwachsener ein Grundstück, ist regelmäßig eine familien- bzw. betreuungsgerichtliche Genehmigung nach § 1850 BGB (bei Minderjährigen i. V. m. § 1643 BGB) erforderlich.
Allen Fallgruppen gemeinsam ist die Rechtsfolge der schwebenden Unwirksamkeit: Der Kaufvertrag ist beurkundet, entfaltet aber erst mit Vorliegen der Genehmigung volle Wirkung; die Kaufpreisfälligkeit wird in der notariellen Praxis daher regelmäßig an das Vorliegen der jeweils erforderlichen Genehmigung(en) geknüpft. Wird die Genehmigung endgültig versagt, wird der Vertrag rückwirkend unwirksam.
Für Makler bedeutet das, bei jedem Grundstücksverkauf frühzeitig zu prüfen, ob eine der genannten Fallgruppen einschlägig ist, um Käufer und Verkäufer über mögliche Verzögerungen beim Eigentumsübergang zu informieren.
Beispiel aus der Praxis
Eine Familie verkauft ein Grundstück, an dem ihr minderjähriges Kind einen Miteigentumsanteil aus einer Erbschaft hält. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag; da ein Minderjähriger als Verkäufer beteiligt ist, muss zusätzlich das Betreuungsgericht die Genehmigung nach § 1850 BGB erteilen, bevor der Vertrag wirksam wird und der Kaufpreis fällig gestellt werden kann.
Rechtsgrundlage
- § 2 GrdstVG – Genehmigungspflicht für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
- § 144 Abs. 2 BauGB – Genehmigungspflicht für Rechtsgeschäfte über Grundstücke in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.
- § 1850 BGB (ggf. i. V. m. § 1643 BGB) – Familien-/betreuungsgerichtliche Genehmigung bei Beteiligung Minderjähriger oder Betreuter.