Genehmigungspflicht (bauliche Anlage)
Auch: Baugenehmigungspflicht · genehmigungspflichtige bauliche Anlage
Die Genehmigungspflicht bezeichnet das Erfordernis, vor Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage eine behördliche Baugenehmigung einzuholen, soweit das Vorhaben nicht ausdrücklich als verfahrensfrei oder anzeigepflichtig eingestuft ist.
Ausführliche Erklärung
Das Bauordnungsrecht ist Ländersache; jede Landesbauordnung regelt eigenständig, welche baulichen Vorhaben einer Baugenehmigung bedürfen und welche davon ausgenommen sind. Als Grundregel gilt in allen Bundesländern, dass die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen grundsätzlich genehmigungspflichtig ist, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Von dieser Genehmigungspflicht sehen die Landesbauordnungen jedoch zahlreiche Ausnahmen vor: verfahrensfreie Vorhaben (etwa kleinere Gartenhäuser, Terrassenüberdachungen oder Garagen bis zu bestimmten Größen), genehmigungsfreigestellte Vorhaben (bei denen kein Genehmigungsverfahren, aber eine Anzeige- oder Bauvorlagenpflicht besteht) sowie das vereinfachte Genehmigungsverfahren mit reduziertem Prüfumfang.
Unabhängig vom gewählten Verfahren bleibt jedoch stets die materielle Rechtmäßigkeit des Vorhabens Voraussetzung – also die Vereinbarkeit mit Bauplanungsrecht, Abstandsflächen, Brandschutz und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Verfahrensfreiheit bedeutet also nicht Genehmigungsfreiheit im materiellen Sinne, sondern lediglich den Verzicht auf ein förmliches Prüfverfahren durch die Behörde; die Verantwortung für die Rechtmäßigkeit verlagert sich in diesen Fällen stärker auf den Bauherrn und die von ihm beauftragten Planer. Für Makler ist die Frage der Genehmigungspflicht insbesondere bei Anbauten, Nebengebäuden und technischen Anlagen (z. B. Solaranlagen, Wärmepumpen) relevant, da ungenehmigte, aber genehmigungspflichtige Maßnahmen zu Schwarzbau-Problemen führen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstückseigentümer möchte eine Garage errichten. Da die Grundfläche unterhalb der in der Landesbauordnung festgelegten Schwelle für verfahrensfreie Garagen liegt, ist keine förmliche Baugenehmigung erforderlich – der Bauherr muss aber dennoch alle materiellen Anforderungen wie Abstandsflächen und Brandschutz einhalten und trägt hierfür die volle Verantwortung.
Rechtsgrundlage
Die Genehmigungspflicht baulicher Anlagen sowie die Ausnahmen davon (verfahrensfreie und genehmigungsfreigestellte Vorhaben) sind in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Da sich die konkreten Schwellenwerte und Verfahren von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, ist stets die jeweils geltende Landesbauordnung maßgeblich.