Schwarzbau-Legalisierung

Ein Schwarzbau liegt vor, wenn eine bauliche Anlage ohne die nach der jeweiligen Landesbauordnung erforderliche Baugenehmigung errichtet oder wesentlich verändert wurde, oder wenn von einer erteilten Genehmigung abgewichen wurde. Stellt die Bauaufsichtsbehörde einen solchen Verstoß fest, kann sie unter anderem eine Baueinstellung, eine Nutzungsuntersagung, eine Beseitigungsanordnung (Abrissverfügung) oder ein Bußgeld verhängen.

Für den Eigentümer besteht regelmäßig die Möglichkeit, nachträglich einen Bauantrag zu stellen und so eine Legalisierung zu erreichen. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben zum Zeitpunkt der Entscheidung sowohl formell beantragt als auch materiell genehmigungsfähig ist – es muss also den aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen (etwa zu Brandschutz, Standsicherheit, Abstandsflächen) und dem Bauplanungsrecht (Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB) entsprechen. Da sich die Rechtslage seit der ursprünglichen Errichtung häufig geändert hat, sind nachträgliche bauliche Anpassungen (etwa zusätzlicher Brandschutz oder Schallschutz) oft unumgänglich. Ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig, bleibt zu prüfen, ob zumindest Bestandsschutz besteht – dieser setzt voraus, dass die Anlage im Zeitpunkt ihrer Errichtung formell und materiell rechtmäßig war. Für den Immobilienkauf ist die Legalisierungsfähigkeit von Schwarzbauten ein zentrales Prüfthema, da ungenehmigte Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder Nutzungsänderungen erhebliche Wertminderungen und Rückbaurisiken bergen können.

Ein Hauseigentümer hat vor Jahren ohne Genehmigung eine Terrasse überdacht und zu einem Wintergarten ausgebaut. Beim Verkauf verlangt der Käufer Klarheit; der Verkäufer stellt daraufhin einen nachträglichen Bauantrag. Da der Wintergarten die Abstandsflächen einhält und dem Bebauungsplan nicht widerspricht, erteilt die Bauaufsichtsbehörde die nachträgliche Baugenehmigung gegen eine Gebühr.