Nutzungsänderungsgenehmigung
Auch: Genehmigung der Nutzungsänderung · Baugenehmigung für Nutzungsänderung
Die Nutzungsänderungsgenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, eine bauliche Anlage anders zu nutzen als bisher genehmigt, wenn diese Änderung der Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt.
Ausführliche Erklärung
Nach § 29 Abs. 1 BauGB gelten die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften der §§ 30 bis 37 BauGB nicht nur für die Errichtung und Änderung, sondern ausdrücklich auch für die Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn die neue Nutzung von der Variationsbreite der ursprünglich genehmigten Nutzung abweicht und dadurch bodenrechtliche Belange – etwa Verkehrsaufkommen, Immissionsschutz, Stellplatzbedarf oder die Art der zulässigen Nutzung im Baugebiet – neu berührt werden können. Nicht jede geringfügige Nutzungsvariation innerhalb desselben Nutzungsrahmens löst eine Genehmigungspflicht aus.
Ob im Einzelfall tatsächlich eine förmliche Baugenehmigung erforderlich ist, richtet sich zusätzlich nach der jeweiligen Landesbauordnung: Die Landesbauordnungen stellen zahlreiche Nutzungsänderungen – vor allem bei kleineren Anlagen oder wenn die neue Nutzung keine strengeren Anforderungen an die bauliche Anlage stellt als die bisherige – ausdrücklich von der Genehmigungspflicht frei. Bleibt die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, prüft die Behörde sowohl die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB) als auch die bauordnungsrechtlichen Anforderungen wie Brandschutz, Schallschutz und Stellplätze, die für die neue Nutzung gegebenenfalls strenger sind als für die bisherige. Für Makler ist die Nutzungsänderungsgenehmigung besonders bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum oder umgekehrt sowie bei der Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung relevant, da eine ungenehmigte Nutzungsänderung zu Nutzungsuntersagungen führen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte im Erdgeschoss seines Wohnhauses, das bislang als Ladengeschäft genutzt wurde, eine Arztpraxis eröffnen. Da sich damit unter anderem der Stellplatzbedarf und das zu erwartende Besucheraufkommen ändern, handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, für die er vor Eröffnung eine entsprechende Genehmigung beantragen muss.
Rechtsgrundlage
- § 29 Abs. 1 BauGB – Definiert die Nutzungsänderung als Vorhaben, für das die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften gelten.
- Verfahren und Genehmigungspflicht im Einzelnen ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung, die auch genehmigungsfreie Nutzungsänderungen definiert.