Genehmigungspflicht
Auch: Baugenehmigungspflicht · behördliche Erlaubnispflicht
Genehmigungspflicht bezeichnet den Grundsatz, dass ein Bauvorhaben, ein Umbau, ein Abriss oder eine Nutzungsänderung erst nach vorheriger Prüfung und Zustimmung (Genehmigung) der zuständigen Bauaufsichtsbehörde durchgeführt werden darf. Sie ist der Regelfall im deutschen Baurecht, von dem nur bestimmte, gesetzlich definierte Ausnahmen bestehen.
Ausführliche Erklärung
Das Baurecht ist in Deutschland Ländersache: Ob und in welchem Umfang ein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung (LBO). Alle Bauordnungen folgen jedoch einer ähnlichen Grundstruktur:
- Regel-Ausnahme-Verhältnis: Grundsätzlich sind bauliche Anlagen genehmigungspflichtig. Die Landesbauordnungen listen jedoch abschließend Vorhaben auf, die verfahrensfrei sind (z. B. kleinere Nebengebäude, Terrassenüberdachungen oder Gartenhäuser unter bestimmten Größen) oder einem vereinfachten bzw. angezeigten Verfahren unterliegen.
- Umfang der Prüfung: Im vollen Genehmigungsverfahren prüft die Behörde neben der Bauordnung auch das Bebauungsrecht (insbesondere Übereinstimmung mit einem Bebauungsplan bzw. Zulässigkeit nach §§ 30, 34, 35 BauGB), Abstandsflächen, Erschließung und ggf. weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften (Denkmalschutz, Naturschutz).
- Genehmigungsfiktion: In mehreren Bundesländern gilt bei bestimmten Verfahren eine Frist, nach deren Ablauf die Genehmigung als erteilt gilt, wenn die Behörde nicht reagiert hat.
- Über das Baurecht hinaus: Genehmigungspflichten bestehen im Immobilienkontext auch außerhalb des reinen Bauordnungsrechts, etwa bei der Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke (Grundstücksverkehrsgesetz), bei bestimmten Maßnahmen in Sanierungsgebieten (Sanierungsvermerk) oder bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in der WEG.
Für Makler ist entscheidend, frühzeitig zu klären, ob ein geplantes Vorhaben (Anbau, Dachgeschossausbau, Nutzungsänderung von Gewerbe- in Wohnraum) genehmigungspflichtig ist, da ein fehlender oder abgelehnter Bauantrag den Verkaufswert und die Vermarktungsfähigkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen kann. Bereits im Exposé sollte transparent gemacht werden, ob für Umbauten eine Genehmigung vorliegt oder noch beantragt werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte seinen Dachboden zu Wohnraum ausbauen und dabei Gauben einbauen. Da dies die äußere Gestalt und die Nutzung des Gebäudes verändert, ist das Vorhaben nach der Landesbauordnung genehmigungspflichtig. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.
Rechtsgrundlage
Keine bundeseinheitliche Rechtsgrundlage. Die Genehmigungspflicht ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung sowie – für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit – aus §§ 29 ff. BauGB.