Genossenschaft
Auch: Wohnungsgenossenschaft · eingetragene Genossenschaft · eG
Eine Genossenschaft ist eine Gesellschaft mit nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren Zweck die wirtschaftliche, soziale oder kulturelle Förderung ihrer Mitglieder durch gemeinsamen Geschäftsbetrieb ist. Im Wohnungswesen versorgen Wohnungsgenossenschaften ihre Mitglieder auf Basis von Nutzungsverträgen mit Wohnraum, statt Wohnungen zu vermieten oder zu verkaufen.
Ausführliche Erklärung
Rechtliche Grundlage ist das Genossenschaftsgesetz (GenG). Nach § 1 Abs. 1 GenG erwerben Gesellschaften nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale bzw. kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern, die Rechte einer „eingetragenen Genossenschaft" (eG). Die Genossenschaft ist damit eine eigene Rechtsform mit Mitgliederförderung als Unternehmenszweck – ihr geht es primär um den Nutzen für die Mitglieder, nicht um Gewinnmaximierung für externe Kapitalgeber.
Im Immobilienbereich ist die Wohnungsgenossenschaft die praktisch bedeutsamste Form. Wer eine Genossenschaftswohnung beziehen möchte, wird zunächst Mitglied der Genossenschaft, indem er Geschäftsanteile erwirbt (eine Art Einlage, die bei Beendigung der Mitgliedschaft grundsätzlich zurückgezahlt wird). Anschließend schließt das Mitglied mit der Genossenschaft einen Nutzungsvertrag über eine konkrete Wohnung ab. Dieser Nutzungsvertrag ähnelt in der praktischen Ausgestaltung einem Mietvertrag (laufendes Nutzungsentgelt, Kündigungsschutz), ist rechtlich aber kein klassisches Mietverhältnis, sondern beruht auf der Mitgliedschaft in der Genossenschaft.
Charakteristisch für Genossenschaftswohnungen sind:
- Kein Gewinnstreben, sondern Kostendeckungsprinzip bei der Festsetzung der Nutzungsentgelte,
- Dauerhafte, besonders sichere Wohnverhältnisse, da die Genossenschaft nicht auf Gewinnmaximierung durch Weiterverkauf oder Mieterhöhung ausgerichtet ist,
- Mitspracherechte der Mitglieder in der Generalversammlung nach dem Prinzip „ein Mitglied, eine Stimme" unabhängig von der Anzahl gehaltener Anteile.
Für Makler ist die Genossenschaftswohnung insofern eine Besonderheit, als sie in aller Regel nicht frei am Markt vermittelt wird – ein Eigentumsübergang wie beim Immobilienkauf findet nicht statt, stattdessen erfolgt der „Erwerb" über Beitritt und Anteilszeichnung.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnungsgenossenschaft vermietet keine ihrer Wohnungen im klassischen Sinne, sondern vergibt sie ausschließlich an Mitglieder. Ein Interessent zeichnet Genossenschaftsanteile im Wert von 6.000 Euro, wird dadurch Mitglied und schließt anschließend einen Dauernutzungsvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung ab, für die er ein monatliches Nutzungsentgelt zahlt.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 1 GenG – Definition und Wesen der eingetragenen Genossenschaft als Gesellschaft nicht geschlossener Mitgliederzahl zur Förderung ihrer Mitglieder.