Geschäftshaus
Auch: Ladengeschäftshaus
Ein Geschäftshaus ist ein Gebäude, das vollständig oder überwiegend gewerblich genutzt wird – typischerweise mit Ladenflächen im Erdgeschoss und Büro- oder weiteren Gewerbeflächen in den Obergeschossen, ohne nennenswerten Wohnanteil.
Ausführliche Erklärung
Vom Wohn- und Geschäftshaus, das Gewerbe- und Wohnnutzung mischt, unterscheidet sich das reine Geschäftshaus dadurch, dass praktisch die gesamte Fläche gewerblich vermietet ist. Es liegt planungsrechtlich meist im Kerngebiet (§ 7 BauNVO) oder Mischgebiet/Gewerbegebiet, oft in zentralen Innenstadtlagen mit hoher Passantenfrequenz.
Für Makler und Investoren zentrale Punkte:
- Mietvertragsrecht: Es gelten die Regeln der gewerblichen Miete (§§ 578, 535 ff. BGB), die deutlich weniger Mieterschutz bieten als das Wohnraummietrecht – etwa bei Kündigungsfristen, Schriftformerfordernis und Staffel-/Indexmieten.
- Multi-Tenant-Struktur: Geschäftshäuser mit mehreren Mietern (Ladenlokal, Büros, ggf. Gastronomie) erfordern eine sorgfältige Mietvertragsanalyse (Mietvertragslaufzeiten, Verlängerungsoptionen, Staffelungen) bei Ankauf oder Bewertung.
- Ertragswertorientierte Bewertung: Anders als bei Wohnimmobilien erfolgt die Bewertung überwiegend nach dem Ertragswertverfahren auf Basis der erzielbaren Marktmieten je Etage/Lage.
- Umnutzungsdruck: In vielen Innenstädten sinkt die Nachfrage nach klassischer Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss, sodass Umnutzung in Gastronomie, Dienstleistung oder Wohnen zunehmend geprüft wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein viergeschossiges Geschäftshaus in der Fußgängerzone beherbergt im Erdgeschoss ein Modegeschäft und in den Obergeschossen zwei Büromieter. Beim Verkauf bewertet der Gutachter das Objekt nach dem Ertragswertverfahren anhand der drei Mietverträge und deren Restlaufzeiten.
Rechtsgrundlage
- § 6, § 7 BauNVO – Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen in Misch- und Kerngebieten.
- §§ 535 ff., § 578 BGB – Regelungen zur Gewerberaummiete, insbesondere Formvorschriften und geringerer Mieterschutz im Vergleich zur Wohnraummiete.