Grundstücksmerkmal

Nach § 16 ImmoWertV muss das Bodenrichtwertgrundstück, das die Gutachterausschüsse als Vergleichsmaßstab für eine Zone festlegen, hinsichtlich seiner wertrelevanten Grundstücksmerkmale hinreichend genau beschrieben sein. Dazu zählen insbesondere der Entwicklungszustand und die Nutzungsart, weitere wertbeeinflussende Merkmale wie Bauweise, Grundstücksgröße und Bodengüte, die wertrelevante Geschossflächenzahl sowie – bei baureifem Land – der beitragsrechtliche Zustand hinsichtlich der Erschließung.

Weicht ein zu bewertendes Grundstück in einzelnen Merkmalen vom Bodenrichtwertgrundstück ab – etwa durch einen ungünstigeren Zuschnitt, eine geringere zulässige Geschossflächenzahl oder einen schlechteren Erschließungszustand –, wird der Bodenrichtwert über Umrechnungskoeffizienten an das individuelle Grundstück angepasst. Je größer die Abweichung in einem wertrelevanten Merkmal, desto stärker der Anpassungsbedarf. Typische, in der Praxis besonders einflussreiche Grundstücksmerkmale sind die Grundstücksgröße und -tiefe, die Erschließungssituation, die Bodenbeschaffenheit (Tragfähigkeit, Altlastenverdacht), Lärm- oder Immissionsbelastungen sowie rechtliche Belastungen wie Grunddienstbarkeiten.

Grundstücksmerkmale sind von den Objektmerkmalen eines Gebäudes (Baujahr, Ausstattungsniveau) zu unterscheiden, da sie sich ausschließlich auf den Grund und Boden beziehen und unabhängig von einer eventuellen Bebauung bestehen.

Zwei benachbarte Grundstücke liegen im selben Bodenrichtwertgebiet. Grundstück A ist rechteckig zugeschnitten und voll erschlossen, Grundstück B hat einen ungünstigen, spitz zulaufenden Zuschnitt und eine noch nicht gesicherte Erschließung. Trotz identischer Lage wird der Bodenwert von Grundstück B über Umrechnungskoeffizienten für Zuschnitt und Erschließungszustand nach unten angepasst.