Gutachten zur Bausubstanz

Anders als eine allgemeine Immobilienbewertung, die den Verkehrswert ermittelt, konzentriert sich das Bausubstanzgutachten auf die technische Beschaffenheit des Gebäudes: tragende Konstruktion, Dach, Fassade, Feuchtigkeit, Haustechnik, Schadstoffbelastung und Energiestandard. Üblich sind unterschiedliche Tiefenstufen – von einer orientierenden Zustandsbeurteilung bei einer Besichtigung bis zum umfassenden schriftlichen Gutachten mit Bauteilöffnungen, Messungen (z. B. Feuchtigkeitsmessung) und Fotodokumentation.

Beauftragt werden solche Gutachten typischerweise von Kaufinteressenten vor Vertragsabschluss (Ankaufsuntersuchung), um verdeckte Mängel aufzudecken, bevor ein Gewährleistungsausschluss greift, oder von Verkäufern, die Transparenz schaffen wollen. Im Streitfall – etwa wenn nach dem Kauf ein Mangel behauptet wird – kann ein solches Gutachten auch im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens gerichtlich in Auftrag gegeben werden, um den Gebäudezustand gerichtsfest zu dokumentieren, bevor sich Spuren verändern oder verloren gehen.

Rechtlich ist die Beauftragung eines Gutachters ein Werkvertrag; der Sachverständige schuldet ein mängelfreies, sachlich richtiges Gutachten. Eine gesetzliche Pflicht zur Einholung eines Bausubstanzgutachtens vor dem Immobilienkauf besteht nicht – es handelt sich um eine freiwillige, aber in der Praxis häufig empfohlene Absicherung.

Vor dem Kauf eines Altbaus beauftragt ein Interessent einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen mit einem Gutachten zur Bausubstanz. Dieser stellt bei der Begehung Risse im Mauerwerk und erhöhte Feuchtewerte im Keller fest und dokumentiert seine Befunde schriftlich – der Käufer nutzt das Gutachten anschließend zur Verhandlung des Kaufpreises.