Hausrecht des Mieters
Auch: Besitzrecht des Mieters
Mit Überlassung der Wohnung erlangt der Mieter den unmittelbaren Besitz und damit das Hausrecht: Er allein entscheidet, wer die Wohnung während der Mietzeit betreten darf. Selbst der Vermieter hat kein grundsätzliches Zutrittsrecht, sondern muss den Mieter vorher informieren und dessen Einverständnis einholen, außer in echten Notfällen.
Ausführliche Erklärung
Mit Abschluss des Mietvertrags überlässt der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Diese Gebrauchsüberlassung begründet zugunsten des Mieters unmittelbaren Besitz an der Wohnung, der ihn nach den allgemeinen Besitzschutzvorschriften (§§ 858 ff., insbesondere § 862 BGB) vor eigenmächtigen Eingriffen Dritter schützt – ausdrücklich auch gegenüber dem Vermieter selbst.
Das bedeutet in der Praxis:
- Der Vermieter darf die Wohnung während der Mietzeit nicht ohne triftigen Grund und ohne vorherige Ankündigung betreten. Übliche Anlässe für ein Zutrittsrecht sind Besichtigungen zur Verkaufs- oder Vermietungsvorbereitung, die Ablesung von Zählern oder die Prüfung des baulichen Zustands – jeweils nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten.
- Ein generelles, jederzeitiges Betretungsrecht des Vermieters ("Vermieter behält sich Zutritt jederzeit vor") lässt sich vertraglich nicht wirksam vereinbaren; entsprechende Klauseln sind als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam.
- Nur in echten Notfällen – etwa bei Gefahr im Verzug wie einem Wasserrohrbruch oder Brand – darf der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Ankündigung und notfalls auch gegen den Willen des Mieters betreten.
- Das Hausrecht umfasst auch die Befugnis des Mieters, Besuchern, Handwerkern oder sonstigen Dritten den Zutritt zu gestatten oder zu verweigern, solange dadurch keine vertraglichen Pflichten (z. B. Verbot der dauerhaften Untervermietung ohne Erlaubnis) verletzt werden.
Das Hausrecht des Mieters endet mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter möchte die vermietete Wohnung besichtigen, um sie potenziellen Käufern zu zeigen. Er muss den Termin rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen und darf die Wohnung nicht eigenmächtig mit einem Zweitschlüssel betreten. Verweigert der Mieter unbegründet jeden Zutritt, kann dies zwar eine Vertragspflichtverletzung darstellen, berechtigt den Vermieter aber nicht dazu, das Hausrecht des Mieters eigenmächtig zu missachten.