Infrastrukturelles Facility Management
Auch: IFM
Das Infrastrukturelle Facility Management (IFM) bündelt alle nicht-technischen, personenbezogenen Dienstleistungen rund um den Betrieb einer Immobilie – etwa Reinigung, Sicherheitsdienst, Hausmeisterservice, Grünflächenpflege und Winterdienst. Es ist neben dem technischen und dem kaufmännischen Facility Management einer der drei klassischen Leistungsbereiche des Facility Managements.
Ausführliche Erklärung
Nach der GEFMA-Richtlinie 100 (German Facility Management Association), dem branchenüblichen Klassifizierungsstandard, gliedert sich das Facility Management in drei Hauptbereiche: technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Facility Management. Während das technische FM sich um Anlagen und Gebäudetechnik kümmert und das kaufmännische FM die wirtschaftliche Steuerung übernimmt, deckt das infrastrukturelle FM die operativen, meist personalintensiven Servicedienstleistungen ab, die für den täglichen Betrieb und die Nutzbarkeit eines Gebäudes notwendig sind.
Typische Leistungen des IFM:
- Reinigungsdienste: Unterhaltsreinigung, Glasreinigung, Sonderreinigungen (Bauendreinigung, Grundreinigung).
- Sicherheitsdienste: Pförtnerdienst, Objektschutz, Zutrittskontrolle, Alarmmanagement.
- Hausmeisterdienste: Kleinreparaturen, Kontrollgänge, Ansprechpartner für Mieter vor Ort.
- Außenanlagenpflege: Grünflächenpflege, Winterdienst (Räum- und Streupflicht), Parkplatzmanagement.
- Post- und Logistikdienste: Postverteilung, Umzugsmanagement, teilweise Cateringkoordination bei Gewerbeobjekten.
- Entsorgungsmanagement: Organisation von Müllentsorgung und Recycling.
Abgrenzung: Das IFM ist strikt von technischen Wartungsleistungen (technisches FM, z. B. Wartung von Aufzügen, Heizungsanlagen) und von vertraglich-wirtschaftlichen Aufgaben (kaufmännisches FM, z. B. Nebenkostenabrechnung) zu trennen. In der Praxis werden IFM-Leistungen häufig an spezialisierte Dienstleister ausgelagert (Outsourcing), da sie standardisierbar sind und im Wettbewerb ausgeschrieben werden können.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien, insbesondere Bürogebäuden und Gewerbeparks, ist ein funktionierendes IFM ein wichtiges Qualitätsmerkmal für potenzielle Käufer und Mieter – gepflegte Außenanlagen, funktionierender Sicherheitsdienst und saubere Gemeinschaftsflächen wirken sich unmittelbar auf die Vermietbarkeit und den erzielbaren Mietpreis aus. Bei Objektbesichtigungen sollte der Makler den Zustand des IFM als Werttreiber im Blick haben.
Beispiel aus der Praxis
In einem Gewerbepark mit mehreren Bürogebäuden beauftragt der Eigentümer einen externen Dienstleister mit dem infrastrukturellen Facility Management: Dieser übernimmt die tägliche Reinigung der Büroflächen, den Pförtnerdienst am Haupteingang, die Pflege der Außenanlagen und den Winterdienst auf den Parkplätzen.
Rechtsgrundlage
- GEFMA-Richtlinien (z. B. GEFMA 100) – Branchenstandard der German Facility Management Association zur Definition und Abgrenzung der Facility-Management-Leistungsbereiche; keine gesetzliche Rechtsnorm, aber maßgeblicher Branchenmaßstab für Vertragsgestaltung und Leistungsverzeichnisse.