Jahreswert
Auch: Jahreswert von Nutzungen und Leistungen
Der Jahreswert ist der auf ein Jahr bezogene Geldwert einer wiederkehrenden Nutzung oder Leistung, etwa eines Wohnrechts oder Nießbrauchs an einer Immobilie. Er bildet die Ausgangsgröße, um solche Rechte für steuerliche Zwecke zu kapitalisieren.
Ausführliche Erklärung
In der Immobilienpraxis wird der Jahreswert vor allem bei der Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauchsrechten und ähnlichen wiederkehrenden Nutzungen benötigt – etwa wenn ein Eigentümer im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge oder Schenkung ein lebenslanges Wohnrecht an der übertragenen Immobilie zurückbehält. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie in anderen Fällen der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) muss dieses Recht in einen Kapitalwert umgerechnet werden; Grundlage dafür ist der Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach der (statistischen) Lebenserwartung der berechtigten Person oder der vereinbarten Laufzeit richtet.
Besteht die Nutzung in der unentgeltlichen Überlassung einer Wohnung, wird der Jahreswert in der Praxis regelmäßig aus der ortsüblichen Jahreskaltmiete abgeleitet, da es sich um eine Nutzung handelt, die nicht in Geld besteht (Sachnutzung) und daher nach den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen ist. Besteht die Leistung dagegen in der Nutzung einer Geldsumme, gilt nach dem Bewertungsgesetz ein gesetzlich festgelegter Zinssatz von 5,5 Prozent als Jahreswert, sofern kein anderer Wert feststeht – dieser Satz betrifft also ausdrücklich nur Geldnutzungen, nicht Sachnutzungen wie ein Wohnrecht. Ist die Höhe der Nutzung oder Leistung ungewiss oder schwankend, ist der Betrag anzusetzen, der im Durchschnitt der zukünftigen Jahre voraussichtlich erzielt wird.
Für Makler ist der Jahreswert relevant, wenn Kaufinteressenten oder Erben den wirtschaftlichen Wert eines mit einem Wohnrecht belasteten Objekts einschätzen wollen: Der Kapitalwert des Wohnrechts (Jahreswert × Vervielfältiger) mindert den Verkehrswert bzw. den steuerlichen Wert der Immobilie entsprechend.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater überträgt sein Einfamilienhaus im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Tochter, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor. Die ortsübliche Jahreskaltmiete für das Haus liegt bei 9.600 Euro – dies ist der Jahreswert des Wohnrechts. Multipliziert mit dem alters- und geschlechtsabhängigen Kapitalisierungsfaktor ergibt sich der Kapitalwert, der bei der Schenkungsteuer wertmindernd vom Immobilienwert abgezogen wird.
Rechtsgrundlage
- § 15 BewG – Jahreswert von Nutzungen und Leistungen: 5,5 Prozent als Jahreswert der Nutzung einer Geldsumme, sofern kein anderer Wert feststeht; Sachnutzungen und -leistungen werden mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts angesetzt.