Käuferwechsel im Mietverhältnis
Auch: Vermieterwechsel · Eigentümerwechsel bei laufendem Mietvertrag
Beim Käuferwechsel im Mietverhältnis übernimmt der Käufer einer vermieteten Immobilie automatisch alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem bestehenden Mietvertrag. Der Mieter muss weder zustimmen noch einen neuen Vertrag unterschreiben – das Mietverhältnis läuft zu unveränderten Bedingungen mit dem neuen Eigentümer weiter.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich beruht der Käuferwechsel auf dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Mit Umschreibung des Eigentums im Grundbuch tritt der Erwerber kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Für die praktische Abwicklung eines solchen Wechsels sind für Makler folgende Punkte zentral:
- Zeitpunkt des Übergangs: Maßgeblich ist nicht die Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern die tatsächliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis dahin bleibt der Verkäufer Vermieter und Ansprechpartner des Mieters.
- Information des Mieters: Der Mieter sollte vom Eigentümerwechsel informiert werden, damit er weiß, an wen künftig die Miete zu zahlen ist und wer als Vermieter für Instandhaltung und sonstige Pflichten zuständig ist. Zahlt der Mieter versehentlich weiter an den früheren Eigentümer, kann dies im Innenverhältnis zwischen altem und neuem Eigentümer zu klären sein.
- Kaution: Nach § 566a BGB haftet der neue Eigentümer dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Mietkaution, unabhängig davon, ob er sie tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat. Im Kaufvertrag wird daher regelmäßig die Übergabe der Kaution bzw. ein entsprechender Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer geregelt.
- Übernahme laufender Vereinbarungen: Auch Vereinbarungen wie Mietminderungen, Zusatzabreden oder bereits ausgesprochene Kündigungen gehen grundsätzlich auf den neuen Eigentümer über.
- Maklerrolle: Der Makler sollte Käufer einer vermieteten Immobilie eindringlich darauf hinweisen, dass ein bestehendes Mietverhältnis durch den Kauf nicht beendet wird und eine Eigenbedarfskündigung eigenen, strengen Voraussetzungen unterliegt.
Beispiel aus der Praxis
Eine vermietete Eigentumswohnung wird verkauft. Nach Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch informiert der Makler den Mieter über den Vermieterwechsel und die neue Bankverbindung für die Mietzahlungen. Der Mietvertrag mit der bisherigen Miethöhe und Kündigungsfrist läuft unverändert mit dem neuen Eigentümer als Vermieter weiter.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete": automatischer Eintritt des Erwerbers in Rechte und Pflichten des Vermieters.
- § 566a BGB – Haftung des Erwerbers für die Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Kaution.