Notarieller Kaufvertrag

Anders als bei den meisten anderen Kaufverträgen genügt beim Immobilienkauf keine formlose oder schriftliche Einigung. Das Gesetz schreibt vor, dass jeder Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden muss. Diese Formvorschrift dient dem Schutz der Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen, der umfassenden Belehrung durch den Notar sowie der eindeutigen Beweissicherung des Vertragsinhalts. Der Formzwang erfasst dabei nicht nur die Kernvereinbarung über Kaufgegenstand und Kaufpreis, sondern grundsätzlich alle Nebenabreden, die nach dem Willen der Parteien Bestandteil des Kaufvertrags werden sollen – etwa Zusicherungen zum Zustand der Immobilie oder besondere Zahlungsvereinbarungen.

Wird die notarielle Form nicht eingehalten, ist der Vertrag zunächst nichtig. Diese Nichtigkeit wird jedoch geheilt, sobald Auflassung und Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch tatsächlich vollzogen wurden – der Vertrag wird dann rückwirkend in vollem Umfang wirksam. Der notarielle Kaufvertrag regelt typischerweise Kaufgegenstand, Kaufpreis und Fälligkeitsvoraussetzungen, Gewährleistungsfragen, die Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten sowie die Kostentragung. Er bildet zugleich die Grundlage für die vom Notar veranlasste Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Käufer und Verkäufer einer Eigentumswohnung einigen sich mündlich über Kaufpreis und Übergabetermin. Erst durch die Beurkundung des Kaufvertrags bei einem Notar wird die Vereinbarung rechtlich wirksam; eine lediglich schriftlich unterzeichnete, aber nicht notariell beurkundete Fassung wäre nichtig.