Kautionsübertragung

§ 566a BGB ordnet an, dass mit dem Eigentumsübergang an einer vermieteten Immobilie auch die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Kaution auf den Erwerber übergeht – als Konsequenz des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Mieter kann sich bei Vertragsende also an den neuen Eigentümer wenden, selbst wenn dieser die Kaution nie tatsächlich erhalten hat.

Für den Makler ist wichtig:

• Subsidiäre Haftung des Verkäufers: Zum Schutz des Mieters bleibt der bisherige Vermieter (Verkäufer) subsidiär haftbar, wenn der Erwerber die Kaution bei Mietende nicht zurückzahlen kann, weil er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat (§ 566a Satz 2 BGB). Der Mieter kann sich also wahlweise an Käufer oder – bei dessen Ausfall – an den Verkäufer halten.
• Praktische Konsequenz: Verkäufer sollten daher unbedingt sicherstellen, dass die Kaution im Rahmen des Verkaufs tatsächlich an den Käufer weitergeleitet oder im Kaufpreis berücksichtigt wird (siehe Kautionsablöse), um das eigene Haftungsrisiko zu minimieren.
• Automatismus: Die Übertragung erfolgt automatisch mit dem Eigentumsübergang (Grundbucheintragung), unabhängig von einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung. Eine vertragliche Regelung im Kaufvertrag dient lediglich der Abwicklung (Zahlungsfluss) und Absicherung, nicht der rechtlichen Begründung des Übergangs selbst.
• Form der Kaution: Bei Sparbuch- oder Bankbürgschaftskautionen muss die Übertragung formal nachvollzogen werden (Umschreibung, Abtretung), damit der Erwerber tatsächlich Zugriff auf die Sicherheit erhält.
• Praxisrelevanz: Der Makler sollte im Exposé bzw. spätestens im Kaufvertragsentwurf auf bestehende Mieterkautionen und deren Übertragung hinweisen, da dies für institutionelle wie private Käufer ein relevanter Prüfpunkt der Due Diligence ist.

Ein Vermieter verkauft seine vermietete Eigentumswohnung, ohne die vom Mieter geleistete Kaution von 1.500 Euro an den Käufer weiterzuleiten. Bei Auszug des Mieters verlangt dieser die Kaution vom neuen Eigentümer zurück. Da der Käufer die Kaution nie erhalten hat, kann er sich weigern zu zahlen – der Mieter kann sich dann alternativ an den ursprünglichen Verkäufer halten, der subsidiär haftet.