Kellerwohnung
Auch: Untergeschosswohnung
Eine Kellerwohnung liegt vollständig im Untergeschoss eines Gebäudes, also unterhalb des angrenzenden Geländeniveaus. Sie unterscheidet sich von der Souterrainwohnung dadurch, dass sie – im Gegensatz zu dieser – meist keine oder nur sehr eingeschränkte Belichtung durch Kellerfenster besitzt.
Ausführliche Erklärung
Kellerwohnungen sind bauordnungsrechtlich und marktpraktisch ein sensibles Thema, da sie häufig nicht die Mindestanforderungen an gesunde Wohnverhältnisse erfüllen:
- Abgrenzung zur Souterrainwohnung: Während die Souterrainwohnung meist noch über ausreichend große, teils bodentiefe Fenster und einen Teil-Erdgeschoss-Charakter verfügt, liegt eine echte Kellerwohnung komplett unterhalb der Geländeoberkante mit entsprechend eingeschränkter Belichtung und Belüftung.
- Bauordnungsrechtliche Anforderungen: Die Landesbauordnungen stellen Mindestanforderungen an Aufenthaltsräume (ausreichende Fensterfläche im Verhältnis zur Raumgröße, Deckenhöhe, Feuchtigkeitsschutz), die viele klassische Kellerräume nicht erfüllen. Eine Nutzung als Wohnraum bedarf daher regelmäßig einer Nutzungsänderung mit bauaufsichtlicher Genehmigung.
- Feuchtigkeitsproblematik: Kellerräume sind konstruktiv besonders anfällig für aufsteigende und seitlich eindringende Feuchtigkeit; eine Umwandlung zu Wohnraum erfordert meist eine nachträgliche Abdichtung (Perimeterdämmung, Drainage), was mit erheblichen Kosten verbunden ist.
- Marktpraxis: In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt werden Kellerräume gelegentlich – teils illegal – als Wohnraum vermietet, was rechtlich problematisch ist: Fehlt die Nutzungsänderungsgenehmigung, drohen dem Vermieter Bußgelder und eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht. Makler sollten Interessenten und Auftraggeber ausdrücklich auf diese Risiken hinweisen.
- Wohnflächenberechnung: Kellerräume, die nicht als vollwertiger Wohnraum genehmigt sind, dürfen nicht regulär der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung zugerechnet werden – ein wichtiger Punkt bei der Objektbeschreibung und Preisfindung.
- Schallschutz: DIN 4109 stellt zusätzliche Anforderungen an den Schallschutz, wenn Kellerräume zu Wohnzwecken umgenutzt werden, insbesondere bei angrenzenden haustechnischen Anlagen.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus wird ein ehemaliger Kellerraum ohne bauaufsichtliche Genehmigung als kleine Wohnung mit Bad und Kochnische vermietet. Bei einer Kontrolle stellt das Bauamt fest, dass die Mindestanforderungen an Belichtung nicht erfüllt sind, und untersagt die Wohnnutzung – der Vermieter muss den Mietern kündigen und haftet unter Umständen für Rückzahlungsansprüche.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen – Mindestanforderungen an Aufenthaltsräume (Belichtung, Deckenhöhe, Feuchtigkeitsschutz) und Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen.
- DIN 4109 – Anforderungen an den Schallschutz im Hochbau.
- Wohnraumfördergesetze der Länder – teils gesonderte Mindeststandards bei gefördertem Wohnraum.