Kirchensteuer auf Veräußerungsgewinne
Auch: Kirchensteuerzuschlag auf Spekulationsgewinne · Kirchensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte
Erzielt ein Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie einen steuerpflichtigen Gewinn (z. B. innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist), muss er darauf Einkommensteuer zahlen. Ist er Mitglied einer steuererhebenden Religionsgemeinschaft, fällt zusätzlich Kirchensteuer als prozentualer Zuschlag auf die durch den Verkaufsgewinn ausgelöste Einkommensteuer an.
Ausführliche Erklärung
Die Kirchensteuer auf Veräußerungsgewinne betrifft in der Praxis vor allem private Verkäufer, die eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (§ 23 EStG) mit Gewinn veräußern, ohne dass die Ausnahme der Selbstnutzung greift:
- Kein eigener Steuertatbestand: Es handelt sich nicht um eine separate Immobiliensteuer, sondern um den ganz normalen Kirchensteuerzuschlag, der auf jede durch den Veräußerungsgewinn verursachte Einkommensteuer erhoben wird – der Gewinn selbst wird über die Anlage SO in der Einkommensteuererklärung erklärt und mit dem persönlichen, progressiven Steuersatz (0 % bis 45 %) versteuert.
- Höhe: Der Kirchensteuersatz beträgt 9 % der festgesetzten Einkommensteuer in den meisten Bundesländern, in Bayern und Baden-Württemberg 8 %.
- Voraussetzung: Kirchensteuer fällt nur an, wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt der Veräußerung Mitglied einer steuererhebenden Kirche oder Religionsgemeinschaft ist; bei Kirchenaustritt vor dem maßgeblichen Zeitraum entfällt sie.
- Abgrenzung zur Kapitalertragsteuer auf Wertpapiere: Anders als bei Kapitalerträgen aus Wertpapieren, bei denen die Kirchensteuer im automatisierten Kirchensteuerabzugsverfahren direkt von der Bank einbehalten wird, erfolgt die Festsetzung bei Immobilienveräußerungsgewinnen ausschließlich über die reguläre Einkommensteuerveranlagung durch das Finanzamt.
- Kappung: In einzelnen evangelischen Landeskirchen kann auf Antrag eine Kappung der Kirchensteuer auf einen bestimmten Prozentsatz des zu versteuernden Einkommens beantragt werden, was bei sehr hohen Veräußerungsgewinnen die Kirchensteuerlast begrenzen kann; im katholischen Bereich wird dies nur in wenigen Diözesen gewährt.
- Praxisrelevanz für den Makler: Bei Beratungsgesprächen zu einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist sollte auf die Gesamtbelastung aus Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer hingewiesen werden – insbesondere, weil die Selbstnutzungs-Ausnahme (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) die Steuerpflicht insgesamt entfallen lassen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein katholischer Eigentümer aus Baden-Württemberg verkauft eine vermietete Wohnung fünf Jahre nach dem Kauf mit einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von 80.000 Euro. Die darauf entfallende Einkommensteuer beträgt 28.000 Euro. Zusätzlich zahlt er 8 % Kirchensteuer auf diesen Betrag, also 2.240 Euro, sowie den Solidaritätszuschlag.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist zehn Jahre bei Grundstücken, Ausnahme bei durchgehender oder im Verkaufsjahr sowie den zwei Vorjahren erfolgter Selbstnutzung).
- § 51a EStG – Bemessungsgrundlage für Zuschlagsteuern wie Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
- Kirchensteuergesetze der Länder – regeln den konkreten Hebesatz (8 % bzw. 9 %) und das Erhebungsverfahren.