Kleinsiedlungsgebiet
Auch: WS
Ein Kleinsiedlungsgebiet (Kürzel WS) ist ein im Bebauungsplan festgesetztes Baugebiet, das Kleinsiedlungen mit Wohngebäuden dient, die über ausreichend großen Nutzgarten oder landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen verfügen, sowie land- und forstwirtschaftlichen Betrieben mit nur einer Wirtschaftsstelle.
Ausführliche Erklärung
Das Kleinsiedlungsgebiet ist nach § 2 BauNVO der Baugebietstyp mit der geringsten Nutzungsdichte innerhalb der Wohngebiete. Historisch geht er auf die Siedlungsbewegungen des frühen 20. Jahrhunderts zurück, bei denen Wohnraum mit Selbstversorgungsmöglichkeiten (Nutzgärten, Kleintierhaltung) für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen geschaffen wurde.
Praxisrelevante Punkte:
- Zulässige Nutzungen: Neben Kleinsiedlungen mit Wohngebäuden und Nutzgärten sind auch die dazugehörigen Nebenerwerbsstellen für landwirtschaftliche Kleintierhaltung zulässig, außerdem – ausnahmsweise – kleinere Läden und nicht störende Handwerksbetriebe zur Deckung des täglichen Bedarfs.
- Geringe Dichte: Kleinsiedlungsgebiete weisen typischerweise sehr niedrige Grundflächen- und Geschossflächenzahlen auf, da sie großzügige Gartenflächen voraussetzen – dies unterscheidet sie deutlich von reinen oder allgemeinen Wohngebieten.
- Heutige Bedeutung: Die Neuausweisung von Kleinsiedlungsgebieten ist heute selten; der Gebietstyp findet sich überwiegend in historisch gewachsenen Siedlungen (z. B. Werkssiedlungen, Heimstättensiedlungen der 1920er-1950er Jahre), deren Bestand durch Bebauungspläne planungsrechtlich gesichert wird.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermarktung von Immobilien in historischen Kleinsiedlungsgebieten sollten die oft engen Festsetzungen zu Grundstücksgröße, Nutzgartenanteil und zulässiger Bebauungsdichte beachtet werden – Nachverdichtungswünsche (z. B. Teilung, Anbauten) stoßen hier häufig an planungsrechtliche Grenzen.
- Denkmalschutz: Viele Kleinsiedlungsgebiete stehen zusätzlich unter Ensembleschutz oder enthalten Einzeldenkmäler, was weitere Einschränkungen für bauliche Veränderungen mit sich bringt.
Beispiel aus der Praxis
Eine in den 1930er-Jahren angelegte Werkssiedlung mit kleinen Einfamilienhäusern und großen Nutzgärten wird durch einen Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiet gesichert. Ein Eigentümer möchte seinen Garten mit einer zweiten Wohneinheit bebauen; dies scheitert an der Festsetzung, da das Kleinsiedlungsgebiet gerade den Erhalt der Gartenflächen zum Zweck der Selbstversorgung schützen soll.
Rechtsgrundlage
- § 2 BauNVO – Definiert Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen des Kleinsiedlungsgebiets.
- Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinde – legen im Einzelfall Grundstücksgrößen, Nutzgartenanteile und zulässige Bebauungsdichte fest.