Nutzgarten

Der Begriff Nutzgarten ist kein eigenständig legaldefinierter Rechtsbegriff, spielt aber in der Grundstücksbewertung und bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten eine praktische Rolle. Grundstücksteile, die weder bebaubar noch gewerblich nutzbar sind, sondern lediglich als Garten dienen, werden von den Gutachterausschüssen häufig gesondert – meist niedriger als Bauland – bewertet, weil ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit eingeschränkt ist. Das gilt insbesondere für sogenanntes Hinterland oder Gartenland an Wohngrundstücken, das über die übliche Gartenfläche eines Einfamilienhauses hinausgeht.

Für Makler und Bewerter ist die Unterscheidung relevant, weil ein großer Nutzgarten den Gesamtwert eines Grundstücks anders beeinflusst als eine gleich große bebaubare Fläche: Während Bauland nach dem jeweiligen Bodenrichtwert für Bauland bewertet wird, kommt für den Nutzgarten- oder Gartenlandanteil häufig ein eigener, niedrigerer Richtwert zur Anwendung, sofern die Gutachterausschüsse einen solchen ausweisen. In Kaufverträgen und Exposés wird der Nutzgarten meist beschreibend erwähnt (z. B. „großer Nutzgarten mit Obstbäumen“), ohne dass damit eine baurechtliche Aussage verbunden ist.

Abzugrenzen ist der Nutzgarten vom Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes, der ein eigenständiges, meist gepachtetes Nutzungsverhältnis in einer Kleingartenanlage betrifft, sowie vom Ziergarten, der überwiegend gestalterischen und keinen Selbstversorgungszwecken dient.

Ein Einfamilienhausgrundstück von 1.200 m² besteht aus 400 m² Hausfläche mit Terrasse und Rasen sowie einem 800 m² großen rückwärtigen Nutzgarten mit Obstbäumen und Gemüsebeeten. Der Gutachterausschuss weist für die Ortslage einen Bodenrichtwert für Wohnbauland sowie einen deutlich niedrigeren Richtwert für Gartenland aus; bei der Verkehrswertermittlung wird der Nutzgartenanteil entsprechend gesondert angesetzt.