Konstruktionsfläche
Auch: KF · Konstruktionsgrundfläche · KGF
Die Konstruktionsfläche (KF) ist nach DIN 277 der Anteil der Bruttogrundfläche eines Gebäudes, der von den raumumschließenden und tragenden Bauteilen selbst beansprucht wird – also von Außen- und Innenwänden, Stützen und Pfeilern.
Ausführliche Erklärung
Die DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen") teilt die Bruttogrundfläche (BGF) eines Bauwerks in zwei Bestandteile:
BGF = Konstruktionsfläche (KF) + Nettoraumfläche (NRF)
Während die Nettoraumfläche die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der Wände darstellt (unterteilt in Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche), ist die Konstruktionsfläche der davon nicht nutzbare Flächenanteil, den die konstruktiven Bauteile selbst einnehmen. Die Norm selbst verwendet hierfür den Begriff „Konstruktionsgrundfläche (KGF)"; „Konstruktionsfläche (KF)" ist eine in der Praxis gebräuchliche Kurzform, die synonym verwendet wird.
Für die Immobilienpraxis ist die Konstruktionsfläche vor allem relevant für:
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen: Je höher der Anteil der Konstruktionsfläche an der Bruttogrundfläche, desto geringer der Anteil an vermiet- oder verkaufbarer Nutzfläche – ein wichtiger Faktor für Bauträger und Projektentwickler. Massivere Bauweisen mit dickeren tragenden Wänden erhöhen die Konstruktionsfläche und senken damit den effektiven Nutzflächenanteil.
- Vergleich von Konstruktionsvarianten: Skelettbau gegenüber Massivbau lässt sich anhand der Konstruktionsfläche hinsichtlich der Flächeneffizienz vergleichen.
- Abgrenzung zur Wohnflächenberechnung: Die Konstruktionsfläche nach DIN 277 hat nichts mit der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu tun, die Konstruktionsflächen grundsätzlich nicht mitrechnet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger vergleicht zwei Konstruktionsvarianten für ein Mehrfamilienhaus mit identischer Bruttogrundfläche von 1.000 m². Bei der Massivbauweise mit dickeren tragenden Wänden beträgt die Konstruktionsfläche 180 m² (18 %), bei einer Skelettbauweise mit dünneren Wänden nur 120 m² (12 %) – ein Unterschied von 60 m² zusätzlicher vermietbarer Nettoraumfläche bei gleicher Bruttogrundfläche.
Rechtsgrundlage
Keine gesetzliche, sondern eine normative Grundlage: DIN 277:2021-08 definiert die Konstruktionsfläche als Teilgröße der Bruttogrundfläche. DIN-Normen sind keine Gesetze, werden aber in Bauverträgen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen regelmäßig als vereinbarte Berechnungsgrundlage herangezogen.