Konstruktionsgrundfläche
Auch: KGF · Konstruktionsfläche
Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) ist der Teil der Bruttogrundfläche eines Gebäudes, der von konstruktiven Bauteilen wie Wänden, Stützen und Pfeilern eingenommen wird. Sie ist eine Rechengröße aus der DIN 277 zur Ermittlung von Grundflächen im Hochbau.
Ausführliche Erklärung
Nach DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen") setzt sich die Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes aus zwei Bestandteilen zusammen:
BGF = Nettoraumfläche (NRF) + Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Die Nettoraumfläche ist dabei die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der Wände (unterteilt in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche), während die Konstruktionsgrundfläche der von den raumumschließenden und tragenden Bauteilen selbst eingenommene Flächenanteil ist – also Außen- und Innenwände, tragende Stützen, Pfeiler und ähnliche konstruktive Elemente.
Für die Immobilienpraxis ist die KGF vor allem in folgenden Zusammenhängen relevant:
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen bei Neubauprojekten: Je höher der Anteil der Konstruktionsgrundfläche an der Bruttogrundfläche, desto geringer der Anteil an vermiet- oder verkaufbarer Nutzfläche – ein wichtiger Faktor für Bauträger und Projektentwickler bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Massivere Bauweisen (z. B. dicke Betonwände) erhöhen die KGF und senken damit den effektiven Nutzflächenanteil.
- Vergleich von Rohbaukonstruktionen: Bei der Planung wird die KGF genutzt, um unterschiedliche Konstruktionsvarianten (z. B. Skelettbau vs. Massivbau) hinsichtlich ihrer Flächeneffizienz zu vergleichen.
- Abgrenzung zur Wohnflächenberechnung: Die KGF nach DIN 277 hat nichts mit der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu tun – diese betrachtet ausschließlich die Nutzfläche innerhalb der Wände einer Wohnung und rechnet die Konstruktionsflächen grundsätzlich nicht mit ein. Makler sollten diese Systeme klar auseinanderhalten, um Missverständnisse bei Flächenangaben zu vermeiden.
- Gewerbeimmobilien: Bei der Vermarktung von Gewerbe- und Büroflächen wird häufig zusätzlich mit den gif-Richtlinien (MF-B, MF-G) gearbeitet, die eigene Flächendefinitionen verwenden und die Konstruktionsgrundfläche anders behandeln als DIN 277.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger vergleicht zwei Baukonstruktionen für ein Mehrfamilienhaus mit identischer Bruttogrundfläche von 1.000 m². Bei der Massivbauweise mit dickeren tragenden Wänden beträgt die Konstruktionsgrundfläche 180 m² (18 %), bei einer Skelettbauweise mit dünneren Wänden nur 120 m² (12 %). Die Skelettbauweise bietet damit 60 m² mehr vermietbare Nettoraumfläche bei gleicher Bruttogrundfläche.
Rechtsgrundlage
Keine gesetzliche, sondern eine normative Grundlage: DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau") definiert die Konstruktionsgrundfläche als Teilgröße der Bruttogrundfläche. DIN-Normen sind keine Gesetze, werden aber in Bauverträgen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und gif-Richtlinien regelmäßig als vereinbarte Berechnungsgrundlage herangezogen.