Kellerfläche
Auch: Kellerräume · Untergeschossfläche
Kellerfläche bezeichnet die Grundfläche von Räumen im Untergeschoss eines Gebäudes. Nach der Wohnflächenverordnung zählt sie grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, unabhängig davon, ob der Keller ausgebaut oder unausgebaut ist – es sei denn, er ist als vollwertiger Wohnraum konzipiert und ausgestattet.
Ausführliche Erklärung
Die Behandlung von Kellerflächen ist eine der häufigsten Fehlerquellen bei der Wohnflächenberechnung und damit ein praxisrelevantes Thema für Makler, insbesondere bei der Erstellung von Exposés und der Beratung zu Mietflächenschlüsseln.
Grundsatz nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Räume, die nicht den Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen – dazu zählen ausdrücklich Kellerräume –, werden nicht zur Wohnfläche gezählt (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV). Das gilt auch dann, wenn der Keller mit Fliesen, Heizung oder sogar mit Fenstern ausgestattet ist, solange er baurechtlich als Kellerraum und nicht als Aufenthaltsraum genehmigt ist.
Ausnahme – ausgebauter Wohnkeller: Ist ein Kellerraum baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt (ausreichende Deckenhöhe, Belichtung, Belüftung, Feuchtigkeitsschutz) und entsprechend genutzt (z. B. als Hobbyraum, Büro oder sogar Einliegerwohnung), kann er unter bestimmten Voraussetzungen als Wohnfläche mit einem Anrechnungsfaktor (meist 100 % bei vollwertigem Aufenthaltsraum, sonst als Nebenfläche) berücksichtigt werden. Dies ist jedoch die Ausnahme und muss im Einzelfall geprüft werden.
Relevanz nach DIN 277: In der Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 werden Kellerflächen dagegen grundsätzlich mit erfasst, da DIN 277 alle Geschosse berücksichtigt – hier ist wichtig, dass Wohnflächenberechnung (WoFlV) und Bruttogrundflächenberechnung (DIN 277) unterschiedlichen Systematiken folgen und nicht verwechselt werden dürfen.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bei der Angabe der Wohnfläche im Exposé darf die Kellerfläche nicht ohne weiteres mitgerechnet werden – Fehler hier führen häufig zu Streit über Wohnflächenabweichungen nach Kaufabschluss.
- Kellerflächen können jedoch werterhöhend sein (Stauraum, Hobbyraum, Fitnessraum, Weinkeller) und sollten im Exposé gesondert als "Kellerfläche" oder "Nebenfläche" ausgewiesen werden, nicht als Wohnfläche.
- Bei vermieteten Objekten wird die Kellerfläche in der Regel bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mit einbezogen, kann aber gesondert vermietet oder im Mietpreis berücksichtigt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 140 m² im Erd- und Obergeschoss sowie einen zusätzlichen, nicht ausgebauten Keller mit 90 m² Grundfläche. Im Exposé wird korrekt "140 m² Wohnfläche zzgl. 90 m² Kellerfläche (Nebenraum)" angegeben – eine Vermischung mit der Wohnfläche würde eine unzulässige Übertreibung darstellen und im Streitfall zu einer Minderung des Kaufpreises führen können.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 3 Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Kellerräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
- DIN 277 – definiert die Bruttogrundfläche unabhängig von der Wohnflächenberechnung und erfasst auch Kellergeschosse.