Legionellenschutzschaltung
Auch: Legionellenschaltung · thermische Desinfektion
Die Legionellenschutzschaltung ist eine automatische Steuerfunktion von Warmwasserspeichern, die das gespeicherte Trinkwasser periodisch auf mindestens 60 °C erhitzt (thermische Desinfektion), um das Wachstum gesundheitsgefährdender Legionellen-Bakterien im Leitungssystem zu verhindern.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Legionellenschutzschaltung vor allem bei Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen mit zentraler Warmwasserbereitung ein relevantes Thema, da hier gesetzliche Untersuchungs- und Betreiberpflichten greifen:
- Warum Legionellen ein Risiko sind: Legionellen sind Bakterien, die sich bevorzugt in stehendem, lauwarmem Wasser (25-45 °C) vermehren und beim Einatmen von Wassertröpfchen (z. B. beim Duschen) die Legionärskrankheit auslösen können. Zentrale Warmwasserspeicher mit großem Wasservolumen und Zirkulationsleitungen sind besonders anfällig.
- Funktionsweise der Schaltung: Der Speicher wird automatisch (meist einmal täglich oder wöchentlich, je nach Anlagengröße) für eine bestimmte Zeit auf 60 °C oder höher aufgeheizt, um vorhandene Bakterien abzutöten. Bei Kombination mit Wärmepumpen oder Solarthermie erfolgt dies oft über einen Zusatzheizstab, da diese Systeme im Normalbetrieb niedrigere Temperaturen fahren.
- Gesetzliche Untersuchungspflicht: Nach der Trinkwasserverordnung müssen Betreiber zentraler Großanlagen (i. d. R. ab einem Speichervolumen von 400 Litern oder einem Leitungsinhalt von mehr als 3 Litern zwischen Erwärmer und Entnahmestelle) in Mehrfamilienhäusern mit Vermietung regelmäßig (meist alle drei Jahre) eine Legionellenprüfung durch ein akkreditiertes Labor durchführen lassen und dem Gesundheitsamt bei Grenzwertüberschreitung melden.
- Relevanz für den Makler: Bei der Verwaltung oder dem Verkauf vermieteter Mehrfamilienhäuser sollte geprüft werden, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenuntersuchungen dokumentiert sind – ein Punkt, der bei der Objektübergabe und im Rahmen der Sorgfaltspflicht relevant sein kann. Bei Auffälligkeiten drohen Sanierungspflichten für die Warmwasseranlage.
- Energetischer Zielkonflikt: Die für den Legionellenschutz nötige hohe Speichertemperatur steht im Widerspruch zum Effizienzziel niedriger Temperaturen bei Wärmepumpen – ein Aspekt, der bei der technischen Beratung zu modernen Heizsystemen erwähnt werden sollte.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserversorgung und einem 800-Liter-Speicher lässt die Hausverwaltung alle drei Jahre eine Legionellenuntersuchung nach Trinkwasserverordnung durchführen. Der Makler fragt beim Verkauf des Objekts gezielt nach den letzten Prüfprotokollen, um dem Käufer Rechtssicherheit zu geben.
Rechtsgrundlage
Trinkwasserverordnung (TrinkwV) – regelt Untersuchungspflichten für Legionellen in zentralen Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. DVGW-Arbeitsblatt W 551 – technisches Regelwerk zur Vermeidung von Legionellenwachstum in Trinkwasser-Erwärmungsanlagen (Temperaturvorgaben, Speicher- und Zirkulationsauslegung).