Makler- und Bauträgerverordnung

Die MaBV ergänzt die allgemeine Gewerbeerlaubnispflicht für Makler und Bauträger nach § 34c GewO um konkrete Verhaltens- und Sicherungspflichten. Für Makler ist vor allem der maklerbezogene Teil relevant, für Bauträger zusätzlich die Regelungen zu Kundengeldern und Ratenzahlungen:

• Umfang der Regelungserlaubnispflicht: Die MaBV gilt für gewerbliche Makler, Bauträger und Baubetreuer, die eine Erlaubnis nach § 34c GewO benötigen.
• Schutz von Vermögenswerten der Auftraggeber (§ 2 MaBV): Makler und Bauträger dürfen fremde Vermögenswerte (z. B. Kaufpreisraten, Mietkautionen im Rahmen der Vermittlung) nur unter engen Voraussetzungen entgegennehmen, insbesondere wenn eine Absicherung (z. B. Bankbürgschaft) vorliegt oder gesetzlich zulässige Ausnahmen greifen.
• Ratenzahlungspflicht bei Bauträgerverträgen (§ 3 MaBV): Kernstück des Käuferschutzes bei Neubauimmobilien ist der zwingende MaBV-Ratenplan, der Zahlungen nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt erlaubt.
• Aufzeichnungs-, Buchführungs- und Aufbewahrungspflichten (§ 10, § 14 MaBV): Makler und Bauträger müssen bestimmte Geschäftsvorgänge dokumentieren, insbesondere den Zufluss und die Verwendung von Kundengeldern, und die Unterlagen fünf Jahre lang aufbewahren; bei bestimmten Gewerbetreibenden ist zusätzlich jährlich eine Prüfung durch einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer oder vereidigten Buchprüfer vorgeschrieben, deren Bericht der zuständigen Behörde vorzulegen ist (§ 16 MaBV).
• Sanktionen: Verstöße gegen die MaBV können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden und im Wiederholungsfall zur Rücknahme der Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO führen.

Für den Makler ist wichtig, die MaBV nicht mit dem sogenannten Bestellerprinzip bei der Vermietung (geregelt im Wohnungsvermittlungsgesetz) zu verwechseln – die MaBV betrifft primär Sicherungspflichten bei der Entgegennahme von Kundengeldern und, bei Bauträgern, die Ratenzahlungsstruktur, nicht die Provisionsverteilung zwischen Vermieter und Mieter. Für Bauträgergeschäfte ist die MaBV das zentrale verbraucherschützende Regelwerk und sollte jedem Makler, der auch Neubauprojekte vermittelt, in seinen Grundzügen bekannt sein.

Ein Bauträger verkauft Eigentumswohnungen im Bau befindlicher Objekte. Nach der MaBV darf er Zahlungen der Käufer nur in bis zu sieben Raten entsprechend dem erreichten Baufortschritt entgegennehmen (MaBV-Ratenplan) und muss zusätzlich sicherstellen, dass eingehende Kundengelder ordnungsgemäß erfasst, verwendet und die Unterlagen aufbewahrt werden – eine jährliche Prüfung durch einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer kann dies gemäß § 16 MaBV kontrollieren.