MaBV-Ratenplan
Auch: Ratenplan nach Baufortschritt · Zahlungsplan nach MaBV
Der MaBV-Ratenplan ist die in § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorgeschriebene Staffelung, nach der ein Bauträger den Kaufpreis für eine im Bau befindliche Immobilie nur schrittweise entsprechend dem tatsächlich erreichten Baufortschritt fordern darf.
Ausführliche Erklärung
Der Ratenplan schützt Erwerber von Neubauimmobilien davor, den vollständigen Kaufpreis zu zahlen, bevor der Bauträger die entsprechende Bauleistung tatsächlich erbracht hat – ein zentrales Käuferschutzinstrument im deutschen Bauträgerrecht. Wesentliche Mechanik:
- Bis zu sieben Raten aus 13 Bauabschnitten: § 3 Abs. 2 MaBV definiert insgesamt 13 gesetzlich benannte Bauabschnitte (u. a. Beginn der Erdarbeiten, Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung, Rohinstallation von Heizung/Sanitär/Elektro, Fenstereinbau, Innenputz, Estrich, Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, Fassadenarbeiten, Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung), aus denen der Bauträger maximal sieben Zahlungsraten bilden darf.
- Erste Rate: 30 Prozent der vereinbarten Vertragssumme (bzw. 20 Prozent bei Bestellung eines Erbbaurechts) werden fällig, sobald mit den Erdarbeiten begonnen wurde.
- Weitere Raten: Sie sind jeweils an den Abschluss eines der übrigen Bauabschnitte gekoppelt; insgesamt müssen sich die Prozentsätze aller gebildeten Raten zu 100 Prozent der Vertragssumme addieren. Entfällt ein Gewerk (z. B. weil bestimmte Leistungen nicht Vertragsbestandteil sind), wird dessen Anteil anteilig auf die übrigen Raten verteilt.
- Letzte Rate: Sie wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig und darf in der Praxis regelmäßig – neben der gesetzlichen Vorgabe – noch mit einem vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt bis zur Beseitigung von Mängeln verknüpft werden.
Für den Makler ist entscheidend, Käufern zu vermitteln, dass sie keine Vorauszahlung über den erreichten Baufortschritt hinaus leisten müssen – ein Bauträgervertrag, der hiervon zulasten des Erwerbers abweicht (z. B. durch pauschale Vorauszahlung des vollen Kaufpreises), ist insoweit unwirksam. Verstöße gegen den Ratenplan können zudem gewerberechtliche Konsequenzen für den Bauträger nach sich ziehen (siehe Makler- und Bauträgerverordnung). Der jeweils erreichte Baufortschritt wird üblicherweise durch einen unabhängigen Sachverständigen oder im Rahmen der Bauträgerabnahme bestätigt, bevor die entsprechende Rate angefordert wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung vom Bauträger für 450.000 Euro. Nach Beginn der Erdarbeiten fordert der Bauträger die erste Rate in Höhe von 30 Prozent (135.000 Euro) an. Weitere Raten folgen erst, wenn Rohbau, Dacheindeckung, Fenster, Innenausbau und schließlich die Bezugsfertigkeit erreicht sind – die letzte Rate wird erst nach vollständiger Fertigstellung und Behebung der bei der Abnahme festgestellten Mängel fällig.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 MaBV – Regelt abschließend die zulässige Staffelung der Ratenzahlungen nach Baufortschritt bei Bauträgerverträgen, einschließlich der Bauabschnitte und Höchstprozentsätze der ersten Rate.