Marktwertermittlung
Auch: Verkehrswertermittlung
Die Marktwertermittlung ist der systematische, in der ImmoWertV geregelte Prozess, mit dem der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie bestimmt wird – also der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der tatsächlichen Grundstücksverhältnisse ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Ausführliche Erklärung
Rechtlicher Ausgangspunkt der Marktwertermittlung ist § 194 BauGB, der den Verkehrswert (in der ImmoWertV synonym als Marktwert bezeichnet) definiert. Die konkrete Durchführung regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die drei normierte Verfahren vorsieht:
1. Vergleichswertverfahren – Ableitung des Werts aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke; primär für unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser mit ausreichender Vergleichsdatenbasis.
2. Ertragswertverfahren – Ableitung des Werts aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen; primär für vermietete Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien).
3. Sachwertverfahren – Ableitung des Werts aus Bodenwert plus Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich Alterswertminderung; primär bei selbstgenutzten Objekten ohne ausreichende Vergleichs- oder Ertragsdaten.
Der Gutachter wählt das Verfahren (oder eine Kombination mehrerer Verfahren mit anschließender Verfahrensabwägung), das der jeweiligen Grundstücksart und Datenlage am besten gerecht wird. Zentrale Schritte der Marktwertermittlung sind:
- Erfassung der wertrelevanten Grundstücksmerkmale (Lage, Größe, Bebauung, Rechte und Belastungen, Zustand)
- Beschaffung der erforderlichen Daten (Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, Liegenschaftszinssätze, Vervielfältiger)
- Anwendung des gewählten Verfahrens
- Marktanpassung und Plausibilisierung des Ergebnisses
- Dokumentation im Wertgutachten
Praxisrelevanz für Makler:
- Ein methodisch korrekt hergeleiteter Marktwert ist die belastbarste Grundlage für die Festlegung eines Angebotspreises – im Unterschied zu rein gefühlsbasierten oder ausschließlich portalgestützten Preisempfehlungen.
- Makler führen häufig eigene, vereinfachte Marktwerteinschätzungen durch (Marktpreiseinschätzung/Maklerbewertung), die methodisch an die ImmoWertV-Verfahren angelehnt, aber nicht mit einem förmlichen Gutachten zu verwechseln sind.
- Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, Erbauseinandersetzungen, Zugewinnausgleich oder Finanzamtszwecken ist ein förmliches, von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Für eine vermietete Eigentumswohnung mit stabiler Mietstruktur wählt der Gutachter das Vergleichswertverfahren, da für vergleichbare Eigentumswohnungen in der Umgebung ausreichend aktuelle Kaufpreise vorliegen. Für ein danebenliegendes, komplett vermietetes Mehrfamilienhaus wird hingegen das Ertragswertverfahren herangezogen, da hier die Renditeerwartung der Käufer im Vordergrund steht.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Definiert den Verkehrswert (Marktwert) als gesetzlichen Bezugspunkt der Wertermittlung.
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – Regelt die drei Wertermittlungsverfahren sowie die erforderlichen Daten (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren u. a.).