Mietvertragsübernahme kraft Gesetzes
Auch: gesetzlicher Vermieterwechsel · automatischer Vertragseintritt
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch kraft Gesetzes automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Er übernimmt damit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters, ohne dass Käufer, Verkäufer und Mieter darüber eine gesonderte Vereinbarung treffen müssen.
Ausführliche Erklärung
Diese gesetzliche Vertragsübernahme ist die praktische Konsequenz des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) und für Makler beim Verkauf vermieteter Objekte einer der wichtigsten Rechtsmechanismen überhaupt:
- Zeitpunkt des Übergangs: Maßgeblich ist nicht der notarielle Kaufvertrag, sondern der dinglicheÜbergang des Eigentums, also die Umschreibung im Grundbuch (bzw. bei vereinbartem vorzeitigen Besitzübergang unter Umständen bereits der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – hier ist im Kaufvertrag Klarheit erforderlich).
- Umfang der Übernahme: Der Käufer übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis – Mietzins, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungspflichten, aber auch bereits vereinbarte Sonderkonditionen wie Mietminderungen oder Zusagen.
- Kaution (§ 566a BGB): Der Erwerber haftet dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn der Verkäufer sie nicht an ihn weitergeleitet hat. Der Käufer sollte daher im Kaufvertrag die Übergabe der Kaution (oder eine Anrechnung auf den Kaufpreis) ausdrücklich regeln.
- Mietvorauszahlungen (§ 566b BGB): Vorausgezahlte Miete muss sich der Mieter gegenüber dem neuen Eigentümer nur anrechnen lassen, wenn der Erwerber davon bei Eigentumsübergang wusste oder es aus dem Grundbuch ersichtlich war – ein häufig übersehenes Käuferrisiko.
- Kündigungsrecht des Käufers (§ 566, § 573 BGB): Der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag mit allen Bindungen ein; ein Sonderkündigungsrecht wegen des Eigentumswechsels gibt es nicht. Eigenbedarfskündigung bleibt nur unter den allgemeinen Voraussetzungen möglich.
- Information des Mieters: Der Vermieterwechsel muss dem Mieter nicht zwingend sofort mitgeteilt werden, ist aber in der Praxis üblich und sinnvoll, um Zahlungsströme (neue Bankverbindung) korrekt umzustellen.
Für den Makler bedeutet das: Beim Verkauf vermieteter Objekte muss der Kaufvertrag klare Regelungen zu Kautionsübergabe, Stichtag des Vertragseintritts und Informationsfluss an den Mieter enthalten, um spätere Streitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine vermietete Eigentumswohnung wird verkauft. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten zum 1. des Folgemonats übergehen, die Grundbuchumschreibung erfolgt jedoch erst drei Monate später. Kraft Gesetzes tritt der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung als Vermieter in den Mietvertrag ein – bis dahin bleibt der Verkäufer formal Vermieter, muss die Mieteinnahmen aber gemäß Kaufvertrag an den Käufer weiterleiten. Die Kaution wird bei Übergabe vollständig an den Käufer ausgezahlt, damit dieser bei Auszug des Mieters die Rückzahlungspflicht erfüllen kann.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – "Kauf bricht nicht Miete": automatischer Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag.
- § 566a BGB – Haftung des Erwerbers für die Rückgewähr der Mietsicherheit (Kaution).
- § 566b BGB – Wirkung von Mietvorauszahlungen gegenüber dem Erwerber.
- § 567 BGB – Entsprechende Anwendung bei Veräußerung durch den Vermieter nach Vermietung, aber vor Grundbucheintragung.