Mietwertgutachten

Mietwertgutachten kommen in der Praxis vor allem in folgenden Konstellationen zum Einsatz:

• Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB: Existiert kein qualifizierter Mietspiegel oder reicht dieser für die konkrete Wohnung nicht aus, kann der Vermieter ein Sachverständigengutachten zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorlegen.
• Gewerbemietverhältnisse: Da es für Gewerberaum keine Mietspiegel gibt, sind Mietwertgutachten hier häufig die einzige belastbare Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen bzw. marktgerechten Miete.
• Wertermittlung im Ertragswertverfahren: Bei Renditeobjekten dient das Mietwertgutachten zur Absicherung des angesetzten Rohertrags, insbesondere wenn die vertragliche Ist-Miete stark von der erwarteten Marktmiete abweicht.
• Streitfälle und Gerichtsverfahren: Bei Mieterhöhungsklagen, Betriebskostenstreitigkeiten oder Nachlassauseinandersetzungen wird häufig ein gerichtlich bestelltes Mietwertgutachten eingeholt.

Der Sachverständige orientiert sich bei der Erstellung an Vergleichsmieten ähnlicher Objekte, regionalen Mietdatenbanken, Mietspiegeln benachbarter Gemeinden (soweit übertragbar) sowie eigener Marktkenntnis. Für den Makler ist das Mietwertgutachten relevant, weil er in der Vermietungspraxis häufig als erster Ansprechpartner zur realistischen Mieteinschätzung gefragt wird – bei strittigen oder komplexen Fällen empfiehlt sich jedoch der Verweis auf einen unabhängigen Sachverständigen.

Ein Vermieter möchte die Miete für eine Gewerbeeinheit erhöhen, für die kein Mietspiegel existiert. Er beauftragt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit einem Mietwertgutachten, das anhand vergleichbarer Gewerbeobjekte in der Region eine ortsübliche Miete von 14,50 Euro/m² ausweist und die bisherige Miete von 11,00 Euro/m² als unterhalb des Marktniveaus liegend bestätigt.