Sachverständiger
Auch: Gutachter · Immobiliensachverständiger
Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkunde, die Immobilien, Bauzustände oder technische Sachverhalte gutachterlich beurteilt. Für Immobilienbewertungen sind vor allem öffentlich bestellte und vereidigte sowie zertifizierte Sachverständige von Bedeutung, deren Gutachten eine besonders hohe Beweiskraft haben.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Einordnung von Sachverständigen wichtig, um Auftraggebern die passende Qualifikation für den jeweiligen Anlass empfehlen zu können.
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.): Werden von den Industrie- und Handelskammern nach Nachweis besonderer Sachkunde und persönlicher Eignung öffentlich bestellt und auf unabhängige, weisungsfreie, gewissenhafte und unparteiische Aufgabenerfüllung vereidigt. Ihre Gutachten genießen vor Gerichten und Behörden eine erhöhte Beweiskraft.
- Zertifizierte Sachverständige: Werden von akkreditierten Zertifizierungsstellen (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024) auf Basis eines geregelten Prüfungsverfahrens zertifiziert; die Zertifizierung ist zeitlich befristet und muss regelmäßig erneuert werden.
- Freie Gutachter: Ohne öffentliche Bestellung oder Zertifizierung tätige Sachverständige, deren Qualifikation im Einzelfall zu prüfen ist; ihre Gutachten sind rechtlich möglich, aber im Streitfall oft weniger durchsetzungsstark.
- Einsatzfelder in der Immobilienwirtschaft: Verkehrswertgutachten für Kauf, Verkauf, Erbauseinandersetzung oder Zugewinnausgleich, Beleihungswertgutachten für Banken, Mietwertgutachten sowie Bau- und Schadensgutachten zur Feststellung von Mängeln.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei streitigen Wertfragen (Erbschaft, Scheidung, gerichtliche Auseinandersetzungen) oder für belastbare Finanzierungsentscheidungen empfiehlt sich stets ein ö.b.u.v. oder zertifizierter Sachverständiger, während für eine grobe Marktwerteinschätzung im Verkaufsprozess oft die fundierte Markteinschätzung des Maklers ausreicht.
Beispiel aus der Praxis
Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung benötigen die Erben ein gerichtsfestes Wertgutachten für ein geerbtes Mehrfamilienhaus. Der Makler empfiehlt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, da dessen Gutachten im Streitfall vor Gericht besonderes Gewicht hat.
Rechtsgrundlage
- § 36 GewO – regelt die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen durch die zuständigen Stellen (in der Regel Industrie- und Handelskammern) sowie die Verpflichtung zu unabhängiger, weisungsfreier und unparteiischer Aufgabenerfüllung.