Mindeststreubesitz
Auch: Streubesitzquote
Der Mindeststreubesitz ist der nach dem REIT-Gesetz vorgeschriebene Mindestanteil an Aktien einer deutschen REIT-Aktiengesellschaft, der breit unter Kleinaktionären gestreut sein muss. Er soll verhindern, dass ein REIT faktisch von wenigen Großaktionären kontrolliert wird, und ist Voraussetzung für dessen Steuerbefreiung.
Ausführliche Erklärung
Das REIT-Gesetz (REITG) verlangt, dass deutsche REIT-Aktiengesellschaften an einer Börse notiert sind und ihre Aktien breit gestreut werden – dies soll den Kapitalmarktzugang für Kleinanleger sichern und Missbrauch der REIT-Steuerprivilegien durch wenige Großinvestoren verhindern.
Konkrete Anforderungen nach § 11 REITG:
- Zeitpunkt der Börsenzulassung: Mindestens 25 % der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden.
- Laufender Betrieb: Danach darf der Streubesitzanteil dauerhaft 15 % nicht unterschreiten.
- Definition Streubesitz: Als Streubesitz gelten die Aktien aller Aktionäre, denen jeweils weniger als 3 % der Stimmrechte zustehen. Größere Pakete zählen nicht zum Streubesitz, unabhängig davon, wie viele solcher Aktionäre es gibt.
- Höchstbeteiligungsgrenze: Ergänzend darf kein einzelner Aktionär direkt 10 % oder mehr der Stimmrechte halten (§ 11 Abs. 4 REITG) – auch dies dient der Streuung und verhindert eine faktische Kontrolle durch einen Einzelinvestor.
- Sanktion bei Verstoß: Unterschreitet der Streubesitz während drei aufeinanderfolgender Wirtschaftsjahre die 15 %-Grenze bzw. wird während drei aufeinanderfolgender Jahre gegen die Höchstbeteiligungsgrenze verstoßen, entfällt die Steuerbefreiung der Gesellschaft rückwirkend mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres – ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil, da REITs auf Ebene der Gesellschaft von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sind.
Für Makler, die im institutionellen Immobiliengeschäft mit REITs zu tun haben (z. B. bei Ankäufen oder Verkäufen an/durch börsennotierte Immobiliengesellschaften), ist die Kenntnis dieser Regelung relevant, um die Aktionärsstruktur und mögliche Restriktionen bei Transaktionspartnern richtig einzuordnen.
Beispiel aus der Praxis
Eine deutsche REIT-AG geht mit 30 % Streubesitz an die Börse. Über die Jahre erwirbt ein institutioneller Investor sukzessive Anteile, bis der Streubesitz auf 14 % sinkt. Bleibt dieser Wert drei Jahre in Folge unter der 15 %-Grenze, verliert die Gesellschaft ihre Steuerbefreiung nach REITG – ein Szenario, das REIT-Vorstände durch gezielte Kapitalmaßnahmen (z. B. Kapitalerhöhungen unter Ausschluss von Großaktionären) aktiv vermeiden.
Rechtsgrundlage
- § 11 REITG – regelt Mindeststreubesitz (15 % laufend, 25 % bei Börsenzulassung), Definition des Streubesitzbegriffs (Aktionäre mit unter 3 % Stimmrechtsanteil) sowie die Höchstbeteiligungsgrenze von 10 % je Aktionär.
- § 18 REITG – regelt die Rechtsfolgen (Ende der Steuerbefreiung) bei dauerhaftem Verstoß gegen diese Vorgaben.