Möblierte Vermietung
Auch: Mietvertrag über möblierten Wohnraum · Möblierte Wohnung
Bei einer möblierten Vermietung überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung zusammen mit Möbeln und oft weiterer Ausstattung wie Küchengeräten oder Textilien. Als Ausgleich für die Nutzung des Inventars wird üblicherweise ein Möblierungszuschlag auf die Grundmiete erhoben.
Ausführliche Erklärung
Möblierte Vermietung ist besonders bei Kurzzeitvermietungen, WG-Zimmern und Vermietungen an Berufspendler oder Studierende relevant und weist rechtliche Besonderheiten auf:
- Möblierungszuschlag: Der Zuschlag für die Möblierung ist gesetzlich nicht fest normiert; üblich ist eine Berechnung anhand der linearen Abschreibung der Möbel (Anschaffungskosten geteilt durch Nutzungsdauer, umgelegt auf die Monatsmiete) oder ein pauschaler Prozentsatz der Kaltmiete. Der Zuschlag muss angemessen und nachvollziehbar sein; ein überzogener Möblierungszuschlag kann als Umgehung der Mietpreisbremse gewertet werden.
- Mietpreisbremse und Möblierung: In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist bei möbliertem Wohnraum umstritten und einzelfallabhängig, in welchem Umfang der Möblierungszuschlag zusätzlich zur zulässigen Vergleichsmiete erhoben werden darf; Gerichte verlangen zunehmend eine transparente, gesonderte Ausweisung des Zuschlags.
- Kurze Kündigungsfrist bei Wohnraum auf Zeit: Wird möblierter Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung überlassen (z. B. ein möbliertes Zimmer beim Vermieter), gilt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 3 BGB eine verkürzte Kündigungsfrist für den Vermieter, da der Mieterschutz hier eingeschränkt ist.
- Instandhaltung des Inventars: Der Vermieter schuldet die Überlassung der Möbel in vertragsgemäßem, funktionsfähigem Zustand; Verschleiß durch normalen Gebrauch geht zu seinen Lasten, mutwillige Beschädigung durch den Mieter begründet Schadensersatzansprüche (§ 249 Abs. 1 BGB).
- Inventarliste: Zur Vermeidung von Streitigkeiten bei Auszug sollte dem Mietvertrag stets ein detailliertes, beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll mit Inventarliste und Zustandsbeschreibung beigefügt werden.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung möblierter Wohnungen sollten Zusammensetzung und Wert der Möblierung, die Berechnungsgrundlage des Zuschlags sowie eine vollständige Inventarliste transparent dokumentiert werden, um spätere Auseinandersetzungen über Miethöhe oder Zustand des Inventars zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Vermieterin bietet eine Wohnung möbliert mit Bett, Schrank, Sofa und Küchengeräten an. Zur Kaltmiete von 800 Euro berechnet sie einen Möblierungszuschlag von 80 Euro monatlich, der sich aus der Abschreibung der rund 9.600 Euro teuren Möblierung über zehn Jahre ergibt.
Rechtsgrundlage
- § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB – Eingeschränkter Mieterschutz und verkürzte Kündigungsfrist bei möbliertem Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung.
- § 556d BGB – Mietpreisbremse, Anwendung und Grenzen bei möblierten Wohnungen mit Zuschlag.
- § 249 Abs. 1 BGB – Schadensersatzmaßstab bei Beschädigung des überlassenen Inventars.