Möblierte Wohnung

Der Begriff "möbliert" ist im Gesetz nicht als eigene Vertragsform definiert; im Regelfall unterliegt eine möblierte Wohnung den gleichen Vorschriften wie unmöblierter Wohnraum (Kündigungsschutz, Mieterhöhungsregeln usw.). Vermieter können jedoch für die Möblierung einen Möblierungszuschlag zur Miete verlangen, dessen Höhe sich an den Anschaffungskosten und der Nutzungsdauer der Möbel orientiert und – bei preisrechtlich relevanten Konstellationen wie Mietpreisbremse oder Mieterhöhung – gesondert ausgewiesen werden muss.

Eine echte gesetzliche Ausnahme gilt nur für einen engen Sonderfall: § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nimmt Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, von wesentlichen Mieterschutzvorschriften aus – vorausgesetzt, der Raum wird dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit einer Familie oder einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft überlassen. In diesem Fall gilt über § 573c Abs. 3 BGB eine deutlich verkürzte Kündigungsfrist für den Vermieter: Er kann spätestens am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweisen zu müssen.

Für alle anderen möblierten Wohnungen – etwa eine komplett eingerichtete, eigenständige Wohnung, die nicht Teil der Vermieterwohnung ist – gelten die normalen Kündigungsfristen und der reguläre Kündigungsschutz. Häufig werden möblierte Wohnungen zusätzlich befristet oder als "Wohnen auf Zeit" vermarktet; hier ist die Möblierung selbst kein Grund für erleichterte Beendigung, sondern allenfalls die zulässige Befristung nach § 575 BGB oder eine vereinbarte kurze Mietdauer.

Ein Vermieter bewohnt eine Vier-Zimmer-Wohnung selbst und vermietet ein möbliertes Zimmer darin an einen Studenten, ohne dass eine dauerhafte Haushaltsgemeinschaft entsteht. Nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter mit der verkürzten Frist nach § 573c Abs. 3 BGB kündigen – ohne die sonst erforderlichen Kündigungsgründe. Vermietet derselbe Vermieter dagegen eine komplett möblierte, separate Einliegerwohnung, gelten die normalen Kündigungsfristen und der volle Kündigungsschutz.