Nachhaltig erzielbarer Ertrag
Auch: Nachhaltiger Ertrag · Nachhaltig erzielbare Miete
Der nachhaltig erzielbare Ertrag ist der Miet- oder Pachtertrag, der einer Immobilie über einen langen Zeitraum verlässlich und dauerhaft zugerechnet werden kann – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen oder Sondereffekten. Er ist die zentrale Rechengröße der Beleihungswertermittlung von Banken.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff stammt aus dem Bankenwesen und ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verankert. Anders als der Verkehrswert, der den wahrscheinlichsten erzielbaren Preis zum Stichtag abbildet, ist der Beleihungswert bewusst konservativ und zukunftsgerichtet: Er soll auch über den gesamten Kreditzeitraum (oft 20-30 Jahre) und über Marktzyklen hinweg Bestand haben.
Für den Makler ist der Begriff vor allem im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung von Käufern relevant:
- Abgrenzung zur aktuellen Miete: Liegt die tatsächlich vereinbarte Miete deutlich über dem marktüblichen und dauerhaft erzielbaren Niveau (z. B. befristeter Sondervertrag mit einem Einzelmieter), setzt die Bank nicht die aktuelle, sondern die nachhaltig erzielbare (niedrigere) Miete an.
- Berücksichtigung von Leerstandsrisiken: Bei Gewerbeimmobilien mit Klumpenrisiko (ein Großmieter) wird oft ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, um das Wiedervermietungsrisiko abzubilden.
- Auswirkung auf die Beleihungsgrenze: Da Banken in der Regel nur bis zu 60 % des Beleihungswerts als besonders sichere Beleihung anrechnen (§ 14 PfandBG für Pfandbriefbanken), hat ein niedriger Ansatz des nachhaltigen Ertrags direkte Auswirkungen auf den möglichen Beleihungsauslauf und damit auf die Finanzierbarkeit eines Objekts.
- Praxisrelevanz für Verkäufer: Ein Objekt mit stark schwankenden oder befristeten Erträgen (Kurzzeitvermietung, Staffelmiete mit auslaufenden Vergünstigungen) kann trotz hohem laufenden Ertrag schwerer beleihbar sein, was die Käuferfinanzierung und damit den erzielbaren Kaufpreis beeinflusst.
Der nachhaltig erzielbare Ertrag unterscheidet sich damit systematisch vom Rohertrag oder Reinertrag der Verkehrswertermittlung, die stichtagsbezogen die reale Ertragssituation abbilden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Bürofläche ist aktuell für 25 Euro/m² an einen einzelnen Mieter vermietet, während der marktübliche Mietspiegel für vergleichbare Büroflächen in der Lage nur 18 Euro/m² ausweist. Die finanzierende Bank setzt bei der Beleihungswertermittlung nicht die vertraglich vereinbarten 25 Euro, sondern die nachhaltig erzielbaren 18 Euro/m² an, um das Risiko eines Mieterwechsels und einer Neuvermietung zu niedrigeren Konditionen abzubilden.
Rechtsgrundlage
- § 10 BelWertV – Vorgaben zur Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Rohertrags im Rahmen der Beleihungswertermittlung.
- § 9 ImmoWertV – allgemeiner Grundsatz, wonach bei der Verkehrswertermittlung ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht wertbeeinflussend zu berücksichtigen sind (verwandter Gedanke der Marktüblichkeit).
- Regelungen der Pfandbriefbanken (§ 16 PfandBG Beleihungswertermittlung, § 14 PfandBG Beleihungsgrenze von 60 %) zur Nutzung des Beleihungswerts als Grundlage sicherer Beleihung.