Nachhaftung ausgeschiedener Eigentümer

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) seit der WEG-Reform 2020 als rechtsfähiger Verband nach § 9a WEG selbst Träger von Rechten und Pflichten ist, haftet die Gemeinschaft grundsätzlich mit ihrem Verwaltungsvermögen. Reicht dieses nicht aus, kann ein Gläubiger (z. B. ein Handwerker oder der Verwalter mit Honoraransprüchen) subsidiär auf die einzelnen Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zurückgreifen (§ 9a Abs. 4 WEG).

Für ausgeschiedene Eigentümer regelt § 9a Abs. 4 WEG die sogenannte Nachhaftung: Für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 728b BGB (Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters) entsprechend anzuwenden. Der ausgeschiedene (bisherige) Eigentümer bleibt danach für Verbindlichkeiten haftbar, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind, unabhängig vom Zeitpunkt der Geltendmachung.

Praxisrelevante Punkte für Makler:

• Fälligkeitszeitpunkt vs. Entstehungszeitpunkt: Entscheidend für die Haftung ist, wann die Forderung wirtschaftlich entstanden ist (z. B. Wirtschaftsjahr, in dem eine Instandhaltungsmaßnahme beschlossen wurde), nicht wann die Jahresabrechnung erstellt oder die Zahlung fällig wird. Eine Jahresabrechnung, die erst nach dem Verkauf erstellt wird, kann daher noch Nachzahlungsansprüche gegen den Verkäufer begründen, wenn sie das Wirtschaftsjahr vor dem Verkauf betrifft.
• Vertragliche Absicherung: Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer für rückständiges Hausgeld sowie für Nachzahlungen aus zukünftigen Jahresabrechnungen des Übergabejahres haftet (übliche Klausel: Verkäufer trägt anteilig bis zum Übergabestichtag).
• Auskunftspflicht des Verwalters: Käufer sollten vor Vertragsschluss eine aktuelle Bestätigung über den Stand des Hausgeldkontos und etwaige Beitragsrückstände des Verkäufers einholen (Verwalterbescheinigung), um das Nachhaftungsrisiko einzuschätzen.
• Praxisfolge für den Verkäufer: Auch nach dem Verkauf kann der frühere Eigentümer noch Jahre später mit Nachforderungen konfrontiert werden, etwa wenn eine Sonderumlage rückwirkend für ein Wirtschaftsjahr beschlossen wird, in dem er noch Eigentümer war.

Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung zum 30. Juni. Die Jahresabrechnung für das gesamte Kalenderjahr wird erst im Folgejahr erstellt und weist für die Monate Januar bis Juni eine Nachzahlung aus. Da diese Kosten während der Eigentümerzeit des Verkäufers entstanden sind, bleibt er dafür haftbar – unabhängig davon, dass die Abrechnung erst nach dem Verkauf erstellt wurde.